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LOCATION MEUBLÉE (0/12) : INTRODUCTION

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Réforme de la législation de la location-meublée-non-professionnelle proposée par le Comité d'Action Publique 2022 (CAP 2022)

Changement de la législation de la location-meublee-non-professionnelle avec le Comité d'Action Publique 2022 (CAP 2022)
médecin loueur meublé

La location meublée sera probablement réformée dans les mois à venir, les articles consacrés à ce sujet sont destinés à vous aider à réaliser des choix avisés en cette période de profonde mutation du statut de loueur meublé.
La location meublée permet d'acquérir un patrimoine immobilier en le finançant largement par les loyers, à la différence des revenus fonciers qui sont lourdement taxés pour les médecins en exercice. La fiscalité avantageuse de la location meublée est liée à la faculté d’amortir le bien en plus des charges foncières classiques. Le bailleur meublé bénéficiera ainsi de loyers totalement défiscalisés pendant de nombreuses années. L'adage "les loyers paient le crédit d'acquisition est toujours faux dans le cadre de la location nue mais peut s'avérer exact dans le cas de la location meublée".
Cette niche fiscale est partiellement remise en cause par l'assujettissement, sous certaines conditions, du loueur meublé aux charges sociales des indépendants.Les confrères installés en ville connaissent ce régime puisque c'est le régime qui encadre leur exercice.
Si cela n'était pas suffisant le Comité d'Action Publique 2022 (CAP 2022), chargé par Edouard Philippe en 2017 de trouver 30 milliards d'économie pour la mandature démarrant en 2022, propose de réformer ou de supprimer le statut de loueur meublé non professionnel.
Dans le rapport des 44 membres du CAP 22, publié en novembre 21, il est envisagé de diminuer ou supprimer les niches fiscales immobilières comme le Pinel ou le statut de loueur meublé car celles-ci ne résolvent pas la pénurie de logements offerts à la location nue, elles ne font qu'enrichir les investisseurs!.
Les membres du CAP 22 oublient les mannes fiscales crées par l'immobilier avec les diverses taxes sur les transactions, la TVA sur les travaux, les efforts du secteur privés pour pallier l'incapacité de l'état à fournir des offres de logements aux français, les emplois non délocalisables etc …
Ces propositions ne sont pas nouvelles, divers rapports antérieurs proposaient les mêmes réformes mais l'endettement de la France en 2022 fait craindre la disparition rapide de cette niche fiscale non plafonnée.

Disparition du statut de loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

La location meublée fait partie intégrante de l'économie collaborative mondiale il serait surprenant que nous ayons une réforme restrictive et totalitaire.
Par ailleurs l'absence de rétroactivité fiscale risque d'être un obstacle sérieux pour l'administration sachant que le pilier de la location meublée est la possibilité d’amortir les biens selon des plans comptables aux normes européennes. Les durées de ces amortissements vont de 25 à 40 ans en fonction des biens amortis. Comment changer ce statut sans tenir compte des opération en cours compte-tenu des recours légitimes qui vont se multiplier. Il paraît judicieux de s'intéresser au statut de loueur meublé avant qu'il ne soit réformé, d'autant que les modifications législatives se font lentement surtout quand elles concernent des emplois non délocalisables.
Le médecin peut aussi bénéficier d'un autre dispositif favorable, la location de locaux équipés (LLE). La LLE est très proche de la location meublée, aucune modification de statut n'est sérieusement évoquée dans ces projets de réforme. De plus la location de locaux équipés devrait se développer, de nombreux confrères choisissant de louer des locaux équipés à la vacation journalière dans des maisons médicales qui mutualisent les moyens.

A RETENIR

  1. Il est urgent de s'intéresser au statut de loueur meublé avant qu'il ne soit modifié
  2. Il est urgent de ne rien faire sans la validation d'un expert comptable spécialisé dans ce type de location
  3. Il est urgent que les confrères engagés dans cette procédure fassent le point
  4. Il est urgent de ne pas se précipiter pour acheter un bien car les modifications seront probablement progressives
  5. Il est urgent pour ceux qui possèdent un bien au micro-bic d'envisager de passer au réel pour mettre en œuvre un plan d'amortissement protecteur

BIBLIOGRAPHIE

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LOCATION MEUBLÉE (1/12) : LES BASES

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définition de location meublée
définition de location meublée

La location meublée (LM) constitue une niche fiscale prisée des investisseurs avisés. Le développement des plateformes d'économie collaborative comme le leboncoin, rbnb, abritel a rendu cette activité très populaire.
La location meublée ne fait pas que des heureux, les rendements attractifs de la location touristique courte durée diminuent l'offre locative de longue durée pour les habitants locaux, le lobby hôtelier dénonce une concurrence déloyale, Bercy s'inquiète des pertes de recettes et l'URSSAF aimerait avoir sa part du gâteau. Depuis 2020 les mairies , le ministère des finances, l'urssaf, le conseil constitutionnel se sont emparés du sujet pour tenter de réguler cette activité. De multiples décrets, avec parfois une cohérence discutable, paraissent et paraîtront à l'avenir. Les modifications qu'induisent cette nouvelle législation ne remettent pas, pour l'instant, en cause l’intérêt fiscal de la location meublée mais invite à être prudent et pointu dans ses choix d'investissements. Le but des articles n'est pas de transformer un médecin en professionnel de l'immobilier mais de lui éviter de coûteuses mésaventures financières.

LOCATION MEUBLÉE : DÉFINITION

La location meublée est la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n°2015-981 du 31/07/2015). Cette entité se conjugue sous divers aspects, il peut s'agir de logements étudiants, gîtes ruraux, meublés de tourisme de courte durée, meublés avec des prestations para-hôtelières.
Il n'est pas nécessaire d'être propriétaire du bien, un locataire qui dispose d'un bail nu peut sous-louer son bien en meublé. Le locataire doit recueillir au préalable l'accord du bailleur. Le conseil constitutionnel a rappelé que la location meublée reste une activité civile mais sur le plan fiscal elle revêt un caractère commercial et les revenus tirés de cette activité seront à déclarer dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers.
Un médecin qui loue un cabinet médical équipé, éventuellement à la vacation, réalise une location d'un local équipé (LLE), activité distincte de la location meublée. La LLE bénéficie de certains des avantages fiscaux de la location meublée, nous réserverons des articles spécifiques à la LLE puisque ce sujet est susceptible d'intéresser tous les confrères.

CLASSIFICATION DES LOCATIONS MEUBLES

A - les meublés classiques et les meublés touristiques.

La location touristique se distingue de la location meublée classique par 2 critères, le locataire n’y élit pas domicile et occupe le bien pour une durée maximale de 90 jours consécutifs (article L. 324-1-1 du code du tourisme).
Les meublés de tourismes différent d'un hôtel car réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ni services ou équipements communs.
Les meublés de tourismes différent des chambres d’hôtes où le propriétaire est présent pendant la location, tandis que dans les meublés de tourisme, le propriétaire est le plus souvent absent. Dans le cas des chambres d'hôte le propriétaire offres des prestations minimales.
Pour exploiter un bien avec la qualification de "meublé touristique", il faut au préalable le déclarer à la mairie de la commune où est situé le meublé, au moyen du formulaire Cerfa n°14004*01 ou enligne (articles L. 324-1-1 et D. 324-1-1 du code du tourisme).
Dans certaines communes il faut obtenir une autorisation préalable de la mairie.
Dans les zones où la location de biens nus est tendue, les mairies peuvent imposer des autorisations administratives de changement d’usage.
Quelque soit le type de LM il faut une déclaration aux services fiscaux.

B - les meublés de tourisme classés

les propriétaires de meublés de tourisme peuvent faire classer leur bien pour offrir aux locataire une garantie de niveau de confort et de prestation.
Le propriétaire bénéficiera d'avantages fiscaux :

  1. abattement forfaitaire de 71% des revenus de location dans le cadre du micro-bic (article 50 du CGI)
  2. exonération de taxe d'habitation et taxe foncière (article 1407 et 1388 du CGI

Le classement se fait de une à cinq étoiles comme les hôtels, le classement obtenu a une validité de cinq ans. Cette démarche est facultative et volontaire.

C - Les « chambres d'hôtes »

Ce sont des chambres meublées chez l'habitant louées à des touristes pour une ou plusieurs nuitées. La location est assortie, au minimum, de la fourniture du petit déjeuner et du linge de maison. L'accueil est assuré par l'habitant. Les chambres sont équipées d'un point d'eau avec accès à un WC. Le statut limite à 5 chambres et une capacité d'accueil de 15 personnes. Il faut obligatoirement obtenir une autorisation municipale. Pour connaître les spécificités de chaque commune on consultera le site des impôts.

D - gîtes ruraux

Ils peuvent être classés meublés de tourisme à condition de se déclarer comme décrit plus haut.

STATUT DE LOUEUR MEUBLE

L'activité de location meublée peut être exercée en tant que le loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP).
Tout loueur meublé est LMNP au départ et devient LMP automatiquement lorsque les deux conditions suivantes sont remplies, la totalité des recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excède 23.000 € sur l'année civile et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires et pensions (les pensions de retraite de la carmf en font partie), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux. Les revenus fonciers ne sont pas pris en compte.
Si une de ces conditions n'est pas remplie le loueur reste LMNP. Cette distinction est primordiale car chaque statut possède des spécificités fiscales et sociales différentes.

A RETENIR

  1. Pour déterminer le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée on retient les recettes brutes que l'on compare de manière surprenante aux revenus nets des autres activités (revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires et pensions , des BIC, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux. Les revenus fonciers ne sont pas pris en compte.
  2. Les revenus perçus à l'étranger ne sont pas pris en compte, ce qui peut poser des problèmes à des confrères qui louent leur résidence principale pendant des stages à l'étranger.
  3. Toujours contacter la mairie du lieu où l'on envisage de réaliser de la location meublée. Les infractions à la législation peuvent être sévèrement punies

CAS PRATIQUES

Alice Martin praticien hospitalier pédiatre et jean Martin Kinésithérapeute en ville mettent en location 3 meublés longue durée avec des baux de 1 an.
Les revenus du couples sont de 50.000€ de salaires pour Alice et 60.000€ de BNC pour jean, ce qui constitue une base imposable de 110.000€ alors que les recettes brutes tirées de la location meublée sont de 32.000€.
Le couple dépasse le seuil des 23.000€ de recettes mais celles-ci sont inférieures à la base imposable du couple qui reste loueur meublé non professionnel.
Autre bonne nouvelle il ne seront pas affilies à l'URSSAF et ne devront pas payer les cotisations SSI car il ne s'agit pas d'une location saisonnière, le couple Martin loue en meublé classique.

Géraldine, célibataire, infirmière libérale âgée de 25 ans possède 3 appartements de famille à Hyerres qu'elle loue en meublé de tourisme. Cette activité lui rapporte annuellement 24.000€ de recettes. Géraldine, qui démarre sa carrière d'infirmière libérale, déclare 19.000 nets € de BNC ce qui constitue son revenu imposable.
Géraldine est donc LMP puisque les 24.000€ de recettes de location meublée sont supérieurs au seuil de 23.000€ et que les recettes de LM qu'elle déclare sont supérieures aux BNC. Elle pourrait redevenir non professionnelle l'année suivante si ses recettes locatives diminuaient en dessous de 23.000€ ou si ses BNC devenaient supérieures à ses recettes de location saisonnière.
Autre mauvaise nouvelle pour Géraldine elle doit s'affilier aux organismes sociaux (SSI) pour son activité de LM, ce qui sous-entend entre 35 à 40% de charges calculées sur son résultats de LM.

QUESTIONS RÉPONSES

  • Pourquoi Géraldine doit-elle s'affilier aux organismes sociaux?
    Depuis la loi de finance de la sécurité sociale (LFSS) de 2020, on devient professionnel pour l’activité de location" touristique" dès que les recettes dépassent le seuil de 23 000 € ce qui est le cas de Géraldine. En revanche pour le couple Martin qui réalise de la location meublée "classique" on ne devient professionnel que si les " recettes dépassent 23 000 € à condition que ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les autres catégories de revenus d’activité (traitements et salaires, revenus en BIC, BNC et BA).
  • Le couple Martin doit-il payer des charges sociales? Le couple n'a pas besoin de s'inscrire à la sécurité sociale des indépendants (SSI) pour la location meublée, mais il acquittera le forfait social de 17,2% sur le résultat de l'activité de LMNP, lors du remplissage de sa 2042.

BIBLIOGRAPHIE

  1. cerfa n°1356603 pour chambre hôte
  2. Qualification chambre hôte
  3. meublé touristique
  4. Autorisation préalable location touristique
  5. Autorisation préalable chambres hôtes

LOCATION MEUBLÉE (2/12): FORMALITÉS

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connaître le statut de loueur meublé
connaître le statut de loueur meublé

La location meublée (LM) nécessite de réaliser de multiples démarches pour démarrer l'activité auprès des impôts mais également pour déclarer le bien mis en location auprès des mairies. Ces formalités sont obligatoire quelque soit le type de LM.
Par soucis de clarté nous consacrerons un article aux chambres d'hôtes car elles bénéficient d'une législation propre.

RAPPEL DES ACRONYMES ET DÉFINITIONS

SIRENE :

Le Système Informatisé du Répertoire National des Entreprises et des Établissements est un registre informatisé géré par l’INSEE. Il comporte la liste de toutes les entreprises, associations et organismes français légalement créés, ainsi que leur état civil et code APE.

numéro SIREN :

Système d’Identification du Répertoire des Entreprises est une série unique de 9 chiffres , le médecin ne possède qu'un seul SIREN,

numéro SIRET :

Système d’Identification du Répertoire des Établissements est une série de 14 chiffres composée du numéro SIREN suivi de 5 chiffres qui correspondent au code NIC (Numéro Interne de Classement). le médecin peut posséder plusieurs SIRET.
Que vous ayez un ou plusieurs biens loués en meublé à déclarer en même temps , vous ne remplirez qu'une seul déclaration fiscale déposée sous le numéro SIRET principal qu'il faudra adresser au centre des impôts qui gère ce bien.
Grâce à ces numéros d'identification, l'Administration peut recenser toutes les entreprises et leurs établissements dans le répertoire SIRENE.

CFE : centre de formalité des entreprise

Ce sont des guichets uniques permettant à une entreprise de souscrire à l'ensemble des formalités nécessaires au démarrage à la modification ou l'arrêt de leur activité.

CFE : cotisation foncière des entreprises

A ne pas confondre avec centre de formalité des entreprise, est un impôt local calculé sur la valeur locative des biens immobiliers de l'entreprise qui sont soumis à la taxe foncière.

LE MEUBLÉ DE TOURISME

est un hébergement individuel de type villa, appartement, studio meublé proposé à la location.
Les 3 conditions suivantes doivent être réunies :
1- Il est à l'usage exclusif du locataire, le propriétaire n'est pas présent
2- Le locataire n'y élit pas domicile, et il s'agit d'une clientèle de passage pour une courte période (location à la journée, à la semaine ou au mois) et pour une durée maximum cumulée de 90 jours. (article L. 324-1-1 du code du tourisme).
3- Il se différencie des hôtels qui possèdent accueil ou hall de réception, services et équipements communs. Il se distingue de la chambre d’hôte où l’habitant est présent pendant la location, alors que pour les meublés de tourisme, il est rarement présent.

Les« chambres d'hôtes »

sont des chambres meublées chez l'habitant louées à des touristes pour une ou plusieurs nuitées avec au minimum la fourniture du petit déjeuner (comme dans les bed and breakfast) et du linge de maison. L'accueil est assuré par l'habitant.

RÉSIDENCE PRINCIPALE

Le CDI définit la résidence principale comme suit :
Vous pouvez avoir une seule résidence principale.
Votre résidence principale est celle où vous avez votre principal établissement au 31 décembre de l'année de perception des revenus.
Il s'agit du lieu où vous résidez effectivement et habituellement, celui où vous avez les attaches les plus fortes.
C'est, par exemple, le lieu où vous vivez avec votre famille, celui de vos intérêts professionnels.
Si vous êtes marié ou pacsé, chacun de vous peut avoir sa résidence principale, sous de strictes conditions.

PREMIÈRE ÉTAPE : Faire connaître son activité de loueur meublé à l'administration fiscale

Au démarrage de son activité, le médecin loueur meublé doit s'immatriculer auprès d'un centre de formalités des entreprises, pour obtenir un SIRET et choisir son régime fiscal.
Pour l'activité de loueur meublé non professionnel (LMNP), le centre des impôts des entreprises possède le rôle de centre des formalités des entreprises. Les greffes des tribunaux de commerce ont été missionnés par la DGFIP pour réceptionner les déclarations des loueurs en meublé non professionnels. Il faut s'adresser au greffe dont dépend le bien mis en location, à l'exception de l'Alsace-Moselle et dans les départements et régions d'outre-mer (DROM) où l'inscription se fait aux services des impôts des entreprises.
L'inscription est réalisée en remplissant un formulaire P0i (numéro Cerfa 11921), dans les 15 jours suivant le début de la location du bien et en l'adressant au greffe du tribunal de commerce.
Cette procédure sera réalisée exclusivement en ligne auprès de certains greffes des tribunaux de commerce.
Si plusieurs biens sont mis en location meublée en même temps le greffe du Tribunal de commerce compétent est celui où est située la location qui génère les revenus les plus élevés.
Pour les biens supplémentaires exploités en meublé, il faut remplir un formulaire P2P4i, pour la création d’un établissement secondaire, dans chacune des villes où vous créez une location en meublé. Cette démarche est similaire à la création d'un cabinet de consultation secondaire.
Au final le LMNP disposera d'un numéro SIREN pour l'activité, d'un numéro SIRET pour chaque bien. Pour un médecin libéral ce sera le numéro SIREN qui lui a été attribué au début son activité médicale.
Pour un loueur professionnel, le centre de formalités des entreprises sera les CFE des URSSAF si il n' y a pas de fourniture de services et en cas de fourniture de services le LMP s'inscrira aux CFE des chambres de commerce et de l'industrie.
Si vous exercez une autre activité commerciale imposable, vos déclarations de résultats sont gérées par le SIE compétent pour cette autre activité.
De plein droit le loueur en meublé non professionnel sera imposé au régime d’imposition forfaitaire dit micro-BIC, il pourra opter pour le régime réel en remplissant le POi.

DEUXIÈME ÉTAPE : le loueur en meublé est imposables à la cotisation foncière des entreprise (CFE)

Comme un médecin libéral, quelque soit le régime d’imposition des revenus de la location meublée, il est obligatoire de souscrire une déclaration initiale de CFE n° 1447 C-SD, au plus tard le 31 décembre de la première année de location, auprès du service des impôts des entreprises du lieu de situation du bien.
Une déclaration n° 1447 M-SD doit ensuite être souscrite au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, uniquement en cas de modification de la surface des locaux, de demande d’exonération et/ou de modification d’un élément quelconque de la précédente déclaration, survenue au cours de la période de référence mentionnée précédemment.
La CFE est un impôt local à régler dans la commune du bien loué en meublé. Le calcul de la CFE s’appuie sur la valeur locative des immeubles liés à l’activité. Lorsque la valeur locative est faible, la commune peut fixer un montant forfaitaire minimum.
Selon les communes, le montant de CFE imposé sera très variable et la CFE est due dans chaque commune où le bailleur possède un bien loué meublé.
La CFE est l'une des composantes de de la contribution économique territoriale (CET), la seconde étant comme dans notre exercice la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
La CVAE n'est exigible que pour un chiffre d'affaires supérieur à 152.500€ et disparaîtra à l'avenir.

Bercy accorde des exonération de CFE

exonérations générales :
  1. à compter de 2019, les redevable de la CFE minimum, réalisant un montant de chiffre d'affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000€ ;
  2. location occasionnelle, qui n'est pas destinée à se répéter, d’une partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire) ;
  3. location ou sous-location d'une partie de votre habitation principale à un prix raisonnable à un locataire ou un sous-locataire qui en fait sa résidence principale.
exonération sauf délibération des collectivités locales où sont situés les meublés :
  1. location de tout ou partie de votre habitation personnelle (résidence principale ou secondaire) en meublé de tourisme ;
  2. location ou sous-location de tout ou partie de votre habitation personnelle (résidence principale ou secondaire ) si vous n’êtes ni dans les cas d’exonérations générales, ni en meublé de tourisme

A RETENIR

  1. remplir le formulaire P0i est aussi simple que remplir un bon de transport et moins compliqué qu'un formulaire de Remboursement des prothèses et appareillages la plupart des greffes de tribunaux du commerce refusent désormais les exemplaires papiers
  2. le centre de formalité des entreprises pour le LMNP est le centre des impôts des entreprise, le greffe a seulement mission de contrôler le P0i
  3. il est conseillé d’inscrire comme début la date achat du bien pour qu'il n' y ait pas de contestation pour la déduction de frais de notaire et travaux
  4. la location meublée n'est pas assujettie à la TVA sauf si il existe des prestation associées
  5. on vous demande un numéro SIREN, si vous êtes médecin libéral, il faut indiquer le numéro que vous possédez déjà, vous obtiendrez un SIRET supplémentaire comme c'est le cas pour un cabinet secondaire.
  6. Si vous n'avez pas de numéro SIREN ( médecin hospitaliers) le SIRENE se fera un plaisir de vous en fournir un.

BIBLIOGRAPHIE

  1. P2-P4 i-CERFA 11996*02
  2. renseignements
  3. Guichet des entreprises :
  4. Portail dédié aux immatriculations LMNP
  5. cerfa n°1356603 pour chambre hôte
  6. Cerfa pour meublé touristique
  7. Autorisation préalable location touristique

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LOCATION MEUBLÉE (3/12) : INDIVISION

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location meublée en indivision
location meublée en indivision

L'indivision est une entité juridique permettant à plusieurs indivisaires de posséder un ou plusieurs biens.
Chaque indivisaire possède une part du bien , les parts ne sont pas nécessairement égales, par exemple un indivisaire peut posséder 80% du bien et deux indivisaire peuvent posséder chacun 10%.
L'indivision peut résulter d'une succession, d'un divorce, mais peut-être un statut juridique qui permet de détenir un bien immobilier à plusieurs si les indivisaires ne sont pas mariés ou PACSés.
L'achat à plusieurs en indivision est la solution la plus simple, il n'y a aucune démarche ni formalité particulière. Chaque indivisaire est propriétaire à hauteur du pourcentage de sa participation financière lors de l'achat.
Chaque indivisaire participe à la gestion du bien à concurrence de son pourcentage de parts sauf pour les décisions importantes qui nécessitent l'unanimité ce qui peut être à la fois un avantage ou un inconvénient.

CRÉATION DE LA LM EN INDIVISION

Pour gérer un bien en indivision on ne remplit pas un formulaire POI mais le formulaire FCMB de début d’activité,(cerfa n°11924-01 “déclaration d’exploitation en commun”) qui permettra d'obtenir un numéro SIRET.
L'indivision est une personne morale.
La rédaction du Formulaire FCMB ne présente aucune difficulté, les greffes imposent souvent un remplissage en ligne .
Il faut renseigner :

  • le motif de la déclaration : création modification cessation de l'indivision
  • les caractéristiques du bien
  • l'état civil des indivisaires
  • les exploitants du bien

CARACTÉRISTIQUES DE L'INDIVISION

L'indivision nécessitera une comptabilité propre.
L'indivision ne bénéficiera pas de la réduction d'impôts pour les frais d'expert comptable cette réduction est offerte uniquement aux personnes physiques.
Le régime fiscal de l’indivision est celui des sociétés de personnes, mais il n’est pas possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Les revenus de la location meublée en indivision sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des BIC.
Une indivision ne peut bénéficier du micro-BIC, réservé aux personnes physiques.
Tous les indivisaires se partagent les charges et les recettes de la location en Loueur Meublé à hauteur de leur pourcentage de possession de parts.
L'imposition des bénéfices se fera pour chaque indivisaire en proportion de la quote-part dans l’indivision.

SORTIR DE L'INDIVISION

L'indivision se crée automatiquement chez le notaire lors d'un achat en commun.
Il est conseillé de rédiger une convention, l'indivision étant un régime provisoire et précaire" nul ne peut être contraint à demeurer dans l' indivision ".
Les indivisaires peuvent sortir de l'indivision:

  1. en vendant le bien meublé et en partageant le montant au prorata des parts détenues, si tous les indivisaires sont d'accord
  2. en cédant ses parts à un indivisaire. Cette opération sera encadrée par un notaire. L'acquéreur s’acquittera du droit de partage de 2,5%.
    Il existe par contre une exonération de plus value.
  3. en clôturant l'indivision et en se partageant les biens si il y en a plusieurs

COUPLES MARIÉS OU PACSÉS

Dans un couple PACSE chacun déclare ses revenus professionnels, il en sera de même pour les revenus de location meublée, il n'y a pas de recours à l'indivision puisque le régime marital permet d'exploiter le bien.
Lorsque les deux membres du couple font une déclaration de revenu commune (mariage sous le régime de la communauté légale ou universelle ou pacsées avec convention d'administration des biens communs) un seul des conjoints peut gérer un ou plusieurs biens du couple ou chaque membre du couple peut s'occuper individuellement d'un ou plusieurs biens comme le précise l'article 1432 du code civil en vigueur depuis le 01/02/1966 ("Quand l'un des époux prend en main la gestion des biens propres de l'autre, au su de celui-ci, et néanmoins sans opposition de sa part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration et de jouissance, mais non les actes de disposition…"), .
Dans le cadre du mariage il est prudent de ne pas mettre à l'actif de son entreprise de location meublée un bien qui appartiendrait en totalité à son conjoint et cela est interdit en cas de PACS.
L’achat en indivision dans le cadre du PACS est placé sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.

A RETENIR

  1. L'indivision est un mécanisme simple pour un achat à plusieurs, mais attention la sortie est parfois compliquée
  2. l'indivision est précaire un indivisaire peut vouloir sortir n'importe quand
  3. donner de la pérennité à l'indivision en faisant établir une convention d'indivision par un notaire
  4. l'indivision est automatiquement au régime réel et doit bénéficier d'un expert comptable
  5. pas de prise en charge fiscale des frais de comptabilité

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LOCATION MEUBLÉE (4/12) : cas pratique

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location meublée pour les médecins

Dans un groupe médical 3 confrères, Jean Gilles et Raphaël, investissent dans un immeuble locatif. Les trois confrères ont acheté chacun un appartement de 45 m2 pour un montant de 150.000€ avec un crédit total.
L'opération se déroule en mai 2022 , ils empruntent chacun 150.000 € avec un taux d’intérêt fixe à 1,2 %, réalisent 18.000€ de travaux, règlent 12.000 € de frais de notaire.
Le flux de trésorerie après impôt est la somme restante du montant des loyers après déduction de tous les frais. Le flux de trésorerie ou "cash-flow" après impôt est disponible pour rembourser le crédit.
Jean et Gilles louent leur bien en meublé classique avec un bail d'un an, Raphaël loue son bien en location saisonnière classée.

Jean qui ne veut pas s'ennuyer, a choisi le micro Bic. Il inscrira tous les ans dans sa 2042 C pro en 5ND le montant de ses loyers, l'administration fiscale calcule son impôt (TMI de 30% pour Jean) et son prélèvement social (17,2%) après un abattement de 50%. Son flux de trésorerie annuel après impôt est négatif de 915 € par an. Jean paiera ces 915 € par an pendant 20 ans à partir de son patrimoine professionnel. Si l'on estime que impôts et charges sur le travail représentent 80%, Jean en 20 ans devra réaliser 4880 consultation pour payer son bien.

recettes mensuelles1100 €
recettes annuelles13.200 €
charges foncières-3500 €
Amortissements0
Impôts-3115 €
Remboursement de capital- 7500 €
Comptable et AGA0
Flux de trésorerie avant Impôts2.200 €
Flux de trésorerie après impôts- 915 €
Location Meublée classique au micro Bic

Gilles a fait le choix du réel pour son appartement en location meublée classique, il déduira ses charges foncières, les frais de notaire et surtout il amortira le prix d'achat bien sur 30 ans et les travaux sur 10 ans.
Les charges foncières s'élèvent à 3.500 € et comprennent la taxe foncière (600 €), les charges de copropriété (700 €), assurance PNE (200 €), CFE (500 €), et intérêt emprunt 1500 €. A ces charges on ajoute comptable et AGA (500 €)
Pour l'administration fiscale le bien immobilier les éventuels travaux et l'achat de mobiliers se dévaluent chaque année du fait de la vétusté.
Elle accorde donc au contribuable la possibilité de déduire des recettes cette vétusté sous forme d'amortissements .
Cette déduction est comptable et le plus souvent ne correspond pas à la réalité, on espère plutôt constituer une plus value immobilière dans le temps lorsque l'on acquiert un appartement.
Ce régime permettra a Gilles de ne payer aucun impôts pendant 7 ans et surtout il disposera d'un gain de trésorerie d'environ 24.000€ au bout de 20 ans. Gilles contrairement à Jean n'a pas eu besoin de travailler pour rembourser son prêt.
Le tableau ci-dessous indique que la totalité des loyers est effacée par les charges pendant 7 ans, ce qui permet à Gilles de ne pas payer d'impôts pendant cette période. Ensuite il paiera des montants modiques au fisc pendant 13 ans.

recettes mensuelles1100 €
recettes annuelles13.200 €
charges foncières-3500 €
Amortissements-7250 €
Impôts0 €
Remboursement de capital- 7500 €
Comptable et AGA- 500 €
Flux de trésorerie avant Impôts1.700 €
Flux de trésorerie après impôts1.700 €
Location Meublée classique au réel

Raphaël comme Jean a choisi le micro Bic mais il opte pour la location saisonnière et non la location meublée classique.
Il fait classer son appartement, il bénéficie ainsi d'un abattement de 71% sur les loyers. Ce choix lui permet d'obtenir un flux de trésorerie annuel de 4536 € et de bénéficier de la simplicité du micro Bic. Il fait un choix très rentable mais il doit gérer une location saisonnière, ce qui n'est pas de tout repos!

recettes mensuelles1500 €
recettes annuelles18.000 €
charges foncières-3500 €
Amortissements0
Impôts-2.464 €
Remboursement de capital- 7500 €
Comptable et AGA0
Flux de trésorerie avant Impôts7.000 €
Flux de trésorerie après impôts4.536 €
Location Meublée saisonnière au micro Bic

Fabien a rejoint le groupe médical en avril 2023, il est alléché par l'investissement de ses confrères, alors que justement il existe un appartement à vendre dans les mêmes conditions que pour ses confrères et dans le même immeuble.
Comme Jean il réalisera de la location meublée classique au micro Bic, mais avec des taux d'intérêts à 4%, ce n'est plus le même paradigme, Jean pour financer son bien remettait 77€/mois alors que Fabien devra abonder de 352 €/mois du fait des conditions de crédit dégradées.

recettes mensuelles1.100 €
recettes annuelles13.200 €
charges foncières-6.800 €
Amortissements0
Impôts- 3.115 €
Remboursement de capital- 7500 €
Comptable et AGA0
Flux de trésorerie avant Impôts1.100 €
Flux de trésorerie après impôts- 4.215 €
Location Meublée classique au micro Bic

On retiendra :

  • le micro bic est d'autant plus favorable qu'il y a peu de frais.
  • le réel est d'autant plus favorable que les charges et amortissements sont élevés En 2022 un bien avec des taux de crédits faibles et peu de travaux, le micro Bic était envisageable. Depuis la multiplication par trois des taux de crédit le réel est le meilleur choix.
  • le régime réel est souvent plus intéressant que le micro Bic mais il faut que le gain soit notable, la tenue de la comptabilité et la déclaration étant plus compliquées que la déclaration fiscale du micro Bic
  • le choix d’exploitation influe sur les flux de trésorerie, le classement d'un meublé de tourisme permet de n'être fiscalisé que sur 29% des loyers
  • toujours faire réaliser des simulations par un expert comptable, dans les exemples exposés Fabien et Jean achètent le même bien au même prix avec une stratégie de location identique mais avec des taux d'emprunt différents. Vous ne devez pas investir dans un concept vanté par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) vous devez décider ce que vous êtes prêt à payer pour acquérir un patrimoine immobilier.
  • la location saisonnière est plus favorable financièrement que la location meublée classique mais beaucoup plus contraignante

QUESTIONS RÉPONSES

Contrairement aux articles, dans les cas pratiques, nous publierons les réponses que vous nous adresserez à contact@confraternel.fr

LOCATION MEUBLÉE (5/12) :FORMALITÉS POUR LE BIEN

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Les formalités dépendent de multiples facteurs, localisation du bien, résidence principale ou non, loueur professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) etc.. Le non respect des procédures est sévèrement sanctionné par la loi.

DÉCLARATION EN MAIRIE

MEUBLÉ CLASSIQUE

Pour une location meublée classique encore nommée location meublée longue durée il n'y a pas de formalité particulière en mairie.

MEUBLÉ TOURISTIQUE

La législation est différente selon le caractère de la résidence.

RÉSIDENCE PRINCIPALE

Le domicile peut-être loué comme meublée touristique à condition de respecter les contraintes de la location meublée touristique, à savoir location de courte durée ( inférieure à 90 jours par locataire) à une clientèle de passage et ne pas être présent pendant la location.
Si vous êtes vous-même locataire vous devez au préalable recueillir l'accord du propriétaire. Il est interdit de louer plus cher que ce que vous payez. Si vous négligez cette précaution vous vous exposez à une rupture du bail et à reverser la différence entre ce qui est perçu et ce qui est prévu dans votre bail. De nombreux sites internet non mis à jour indiquent qu'il n'est pas nécessaire de se déclarer en mairie pour une location touristique de sa résidence principale, cette assertion n'est plus vraie, plusieurs grandes villes imposent désormais cette démarche. Pour savoir si l'on est concerné il faut se rapprocher de la mairie où est situé le bien.
Il n'est pas possible de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an, si vous louez votre logement plus de 120 jours (quatre mois) dans l’année civile, il ne peut être considéré comme une résidence principale.

RÉSIDENCE SECONDAIRE

Dans le cas d'une résidence secondaire il est toujours obligatoire de se rapprocher de la mairie pour louer en résidence de tourisme.
On distingue trois régimes différents :
Certaines très grandes villes obligent le propriétaire à demander une autorisation de changement d'usage, avant toute location par exemple à Paris et plus généralement en île de de France.
Du point de vue de l’usage, les meublés de tourisme ne sont pas des logements, à l’exception des résidences principales louées moins de 120 jours par an. Si l'autorisation est accordée, il faut changer la destination du local en hébergement hôtelier. L'obtention de cette autorisation peut être soumise au respect d'une règle dite de compensation, vous devrez acquérir un local commercial de surface équivalente et le transformer en local habitation.
sanctions : Le non respect de cette obligation est sanctionné par une amende civile pouvant aller jusqu'à 50 000 € et la remise en l'état initial du logement avec une astreinte de 1 000 € par jour et par m2 peuvent être ordonnées. Les fausses déclarations ou dissimulations exposent à des sanction pénales (article L. 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation : emprisonnement d’un an et amende de 80 000 €). Il existe une contestation en cours pour Paris, la fiche H2, le "cauchemar " mais qui risque de devenir celui des loueurs meublés.
Dans les villes qui l’ont décidé, par délibération du Conseil municipal, tous les biens loués en meublés doivent disposer d’un numéro d’enregistrement à publier dans chaque annonce sur les plateformes collaboratives. Cette obligation est valable pour la résidence principale qui de surcroît ne doit pas être offerte plus de 120 jours par an.
Dans toutes les autres villes, le propriétaire doit faire une déclaration en remplissant le formulaire Cerfa n° 14004*04 ou se rendre sur le site du service public. Cette déclaration permet à la commune de recenser ses offres touristiques. Tout changement concernant le loueur, le meublé, les périodes de location s'accompagne d'une nouvelle déclaration en mairie.
Sanction : En l'absence de déclaration vous encourez une amende pouvant aller jusqu'à 450 € si pas de déclaration.

AUTORISATION DE LA COPROPRIÉTÉ

Pour la résidence principale dont vous êtes propriétaire et que vous occupez 8 mois par an, dans certaines communes il est possible de louer 4 mois par année civile sans demander la moindre autorisation à la copropriété y compris pour la location touristique, sauf clause contraire dans le règlement de copropriété .
La législation est éminemment labile, il faut se renseigner auprès de la mairie hébergeant le bien avant de mettre en location
Dans tous les cas il faut consulter le règlement de copropriété pour s'assurer que la location touristique est permise et qu'il n'existe pas de clause d'habitation exclusivement bourgeoise.
Si vous êtes locataire il faut l'autorisation du propriétaire et de la copropriété et ne pas sous louer à un tarif supérieur à son tarif de location.
En cas de fraude, le locataire s'expose à la résiliation de son bail, à être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice.

LE CLASSEMENT

La procédure de classement en meublé de tourisme est facultative et volontaire.
La classification se fait en 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles pour une durée de 5 ans.
Le classement en meublé de tourisme,renseigne sur un niveau de confort et de prestation.
Le classement permet de bénéficier d'avantages fiscaux :

  1. abattement forfaitaire de 71% sur les revenus de location au titre du régime des microentreprises (article 50-0 du CGI),
  2. exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière ( article 1407 et article 1383 E bis du code général des impôts)].

    La grille de classement contient 112 critères répartis en 3 grands chapitres équipements, services au client, accessibilité et développement durable (cf. Arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme).
    Toute question relative à l’application des critères doit être formulée auprès d’Atout France, opérateur de l’Etat chargé de concevoir et tenir à jour les tableaux de classement de l’ensemble des hébergements touristiques classés.
    Le loueur du meublé doit faire visiter son meublé par un organisme figurant sur la liste des organismes accrédités par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou la liste des organismes visés au 2° de l’article L. 324-1 du code du tourisme .

CHAMBRE D’HÔTE

Pour obtenir la qualification de « chambres d'hôte » il faut obligatoirement obtenir une autorisation municipale.Pour connaître les spécificités de chaque commune consultez le site des impôts
En cas de chambre d'hôte dans la résidence principale on peut louer plus de 120 jours

GÎTE

Un gîte est une maison ou un appartement meublé et tout équipé, pouvant accueillir jusqu'à 15 personnes.
Certains gîtes proposent linge de maison, draps et ménage de fin de séjour.
La location d'un gîte se fait généralement à la semaine voire pour un week-end. Il n'est généralement pas possible de les louer à la nuitée.
Gîtes ruraux peuvent être classés meublé de tourisme à condition de se déclarer comme décrit plus haut.

A RETENIR

  • Comment déclarer une location saisonnière auprès de la mairie?
  • La législation évolue rapidement, il faut consulter le site impôt.gouv pour connaître les dernières contraintes applicables.
  • il faut se rapprocher de la mairie du bien mis en location touristique car les sanction sont très lourdes en cas d'"oubli"

BIBLIOGRAPHIE

PAS DE COMMENTAIRE

Pour éviter de recevoir des informations erronées par des tiers il n'est plus possible de commenter en direct.
Vous avez la possibilité d'interroger directement nos partenaires avocats et experts-comptables si vous envisagez des projets précis en écrivant à l'adresse contact@confraternel.fr
Si vos questions ont un intérêt général nous les publierons.

LOCATION MEUBLÉE (6/12):CHAMBRES D’ HÔTES

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chambre-hotes location meublée
chambre-hotes location meublée

Vous en avez assez des patients, ouvrez des chambres d'hôtes.
L es chambres d'hôtes sont des chambres meublées chez l'habitant louées à des touristes pour une ou plusieurs nuitées avec au minimum la fourniture du petit déjeuner (comme dans les bed and breakfast) et du linge de maison. L'accueil est assuré par l'habitant (article L 324-3 du code du tourisme). Les chambres d'hôtes sont situées obligatoirement dans la résidence de l'habitant, ce peut être sa résidence principale ou secondaire.
Le loueur ne peut pas louer plus de 5 chambres par habitation, ni accueillir plus de 15 personnes en même temps si l'activité excède cette limite on qualifie la location de « chambres chez l’habitant » que nous ne traiterons pas dans ces brèves.

FORMALITÉS POUR LE BIEN

La déclaration est réalisée en mairie à l'aide du formulaire Cerfa N° 13566*03, certaines mairies permettent de remplir cette formalité en ligne.
Affichage des prix comme pour les hôtels à l'extérieur, à l'intérieur à la réception et dans chaque chambre.
Le loueur doit remettre à ses locataires le décompte détaillé des prestations.
Vérifier en cas de copropriété que le règlement n'interdit pas cette activité.
Vous retrouverez toutes les informations complémentaires sur le site du service public.

FORMALITÉS POUR LE LOUEUR

  • Vous devez vous immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce. Ces formalités sont obligatoires quelque soient les recettes, en cas de non déclaration il s'agit de travail non déclaré !.
  • Il est nécessaire de s'affilier à la Sécurité sociale des indépendants dès que les recettes dépassent 13% du PASS. Si les recettes sont inférieures au plafond sus-cité le loueur doit simplement s'acquitter des contributions sociales sur les revenus du patrimoine.
  • Impôt sur le revenu, l'activité de chambre d'hôte relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée. Les revenus peuvent être déclarés sous l'un des régimes suivants :
    1 - bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
    2 - microentreprises (pour les autoentrepreneurs), si le chiffre d'affaires hors taxe ne dépasse pas 170 000 € .Le bénéfice est calculé après un abattement forfaitaire de 71 %, le loueur sera imposé sur 29% de ses recettes
    3 - bénéfices agricoles pour un agriculteur.
  • A noter que si le revenu ne dépasse pas 760 € par an, vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu sauf pour les autoentrepreneurs et les microentreprises.

AUTRES IMPÔTS

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Les chambres d'hôte sont en franchise de TVA pour des recettes inférieures à 82.200 euros de CA au delà le loueur est assujetti à la TVA.

Taxe de séjour sur les hébergements touristiques

Il faut faire régler la taxe de séjour si la commune l'a instaurée pour les hébergements touristiques

Taxe d'habitation

La taxe est due puisque c'est le domicile du loueur et qu'il est obligatoirement présent.

BIBLIOGRAPHIE

Renseignement site du service public
Conseils