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LOCATION ÉQUIPÉE-INTRODUCTION

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Location local équipé une excellent opportunité pour le médecin

La location de locaux équipés (LLE) possède de nombreuses analogies avec la location meublée (LM), en particulier les deux activités relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce permet de défiscaliser les loyers pendant plusieurs années. Tous les professionnels de santé libéraux peuvent bénéficier de ce statut favorable qui ne sera pas éternel.
Il existe une distinction majeure entre la LM et la LLE, la LM est réservée à des biens à usage d'habitation alors que la LLE concernent les bureaux ou plus généralement les locaux commerciaux. La LLE est une excellente solution d'optimisation fiscale mais il convient d'être vigilant, vétilleux et surtout bien conseillé.

DEFINITIONS

Bienvenue dans le monde de la location de locaux équipés (LLE), ici on ne parle pas de bail de location mais de convention de location, le locataire versera une redevance trimestrielle et non un loyer mensuel.
La qualification de locaux « aménagés » ou « équipés » implique que les bureaux soient munis du mobilier et du matériel nécessaires à l’exercice de l’activité de l’exploitant en l’occurrence l' exercice médical. Il faut inclure les prestations suivantes : ménage, électricité, chauffage, internet, charges locatives et taxe foncière, assurance mobilier et locaux. Le locataire n'apportera que les équipements spécifiques à sa spécialité.
Pour éviter toute contestation on soumettra le contrat de location de local équipé au Conseil de l'Ordre des médecins, qui s'assurera de sa conformité avec la déontologie ordinale. Le locataire et le bailleur pourront être bien-entendu la même personne et cela est souhaitable.

La LM et la LLE sont des activités commerciales ne relevant pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme indiqué dans l'article 35.1 5 du CGI.
Grâce à ce régime,le médecin sera en mesure de neutraliser la fiscalité sur les loyers pendant au moins 10 ans, en amortissant l'achat du cabinet et de son équipement.
Le propriétaire devient un commerçant, il informera le conseil de l'ordre en vertu des articles 5 et 19 ". Le code de déontologie exige que le médecin conserve son indépendance professionnelle (art. 5). Il est précisé que la médecine ne doit pas être pratiquée comme un commerce (art. 19)".

RAPPEL

SIRENE :
Le Système Informatisé du Répertoire National des Entreprises et des Établissements est un registre informatisé géré par l’INSEE. Il comporte la liste de toutes les entreprises, associations et organismes français légalement créés, ainsi que leur état civil et code APE.
numéro SIREN :
Système d’Identification du Répertoire des Entreprises est une série de 9 chiffres, unique pour chaque entreprise ou pour une personne physique.
Un médecin pourra avoir plusieurs activités mais ces activités dépendront de son numéro SIREN unique.
numéro SIRET :
Système d’Identification du Répertoire des Établissements est une série de 14 chiffres composée du numéro SIREN suivi de 5 chiffres qui correspondent au code NIC (Numéro Interne de Classement)

Exemple un médecin qui possède :

  • un cabinet primaire disposera d'un siret : 123456789 00123
  • un cabinet secondaire disposera d'un siret différent : 123456789 00345
  • une activité de loueur de local équipé disposera d'un siret supplémentaire : 123456789 00456
  • une activité de loueur meuble avec un autre siret : 123456789 00789 etc..

Mais ce médecin est titulaire d'un seul numéro SIREN

PHILOSOPHIE DE LA LLE

Dès qu'un professionnel médical possède une bonne visibilité sur son installation il est conseillé sur le plan patrimonial d'acheter son local de consultation. Classiquement le praticien crée une SCI à l'IR, se loue le local avec un bail nu. Il retirera de ses recettes médicales le loyer de son cabinet qu'il versera à sa SCI. Chaque année lors de la rédaction de sa déclaration de revenus fonciers il déduira des loyers qu'il s'est octroyé ses intérêts d'emprunts, ses travaux et charges. Le bénéfice sera imposé d'une part fiscalement selon sa tranche marginale d'imposition et d'autre part il réglera 17,2% de charges sociales, ce qui signifie que 50 à 60% du résultat du bilan de la SCI servent à payer les impôts et taxes et non l'acquisition de son cabinet.
Dans le cas de la LLE le praticien crée une activité de loueur de locaux équipés, il obtiendra un siret pour cette activité au même titre qu'il possède un siret pour son activité médicale voire un siret supplémentaire si il possède un cabinet secondaire.
Dans ce paradigme, 100% de son loyer charges déduites est disponible pour acheter son local. Comme dans le cas de la SCI à l'IR le médecin défalque de ses loyers ses intérêts d'emprunts, ses travaux mais il amortit en plus le montant de l'achat de son cabinet, ses frais d'acquisition ( frais d'agence et de notaire) et certains travaux et équipements non autorisés dans le régime foncier. Grace à ce mécanisme, pendant de longues années les loyers versés seront défiscalisés et utilisés pour rembourser acquérir le cabinet.
Dans le cas de la SCI les déductions foncières sont réglementées et limitées par des directives précises du CGI, dans le cas du LLE au régime BIC l'article 54 du code général des impôts (CGI) autorise des frais qui seraient refusés dans le régime foncier des SCI. Ces frais doivent impérativement être en rapport avec le fonctionnement normal de l'entreprise.
Lorsqu'il n'y aura plus d'amortissement le praticien s'approchera de la retraite et il pourra louer le bien équipé à son successeur mais il est probable que ce dernier préférera l'acheter!! en effet quand un médecin est locataire d'un loueur de locaux équipés le loyer qu'il règle ne lui sert à rien sur le plan patrimonial.
Le local pourra néanmoins intéresser des confrères exerçant à la vacation.

A RETENIR

  • la LLE est une solution permettant de défiscaliser les loyers pendant de nombreuses années et d'acquérir son cabinet dans d'excellentes conditions. Ce n'est pas un niche fiscale à proprement parler car c'est l'adaptation du régime classique des BIC à la location de locaux professionnels
  • tout professionnel de santé peut accéder à ce statut
  • la création de l'activité nécessite le concours d'un avocat et un comptable spécialisé

BIBLIOGRAPHIE

LOCATION EQUIPEE (LLE)-AVANTAGES INCONVÉNIENTS

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Comme constaté précédemment dans l'introduction, la location équipée ou location de locaux équipés (LLE) n'est pas un mécanisme fréquemment usité par les professionnels de santé bien qu'il convienne parfaitement à notre activité.
La LLE est un avantage fiscal risquant de disparaître en même temps que le statut de loueur meublé non professionnel et le Pinel. Les membre du Comité Action Publique 2022(CAP 22) dans leur rapport final de la CAP22, conseillent pour augmenter les recettes fiscales de l'état, de supprimer ou réformer le statut de loueur meublé et le Pinel, car selon les "sages" ces niches fiscales n'ont servi qu'à enrichir les investisseurs sans augmenter l'offre locative.
Si ces modifications législatives se concrétisent il est probable que le statut de loueur de locaux équipés sera sur la sellette mais le statut de LLE est beaucoup moins menacé que le statut de LMNP.
On pourrait espérer que cette modification législative ne soit pas rétroactive pour les entreprises déjà déclarées, d'où l’intérêt de réfléchir actuellement au montage.

AVANTAGES DE LA LLE

Acquérir un cabinet avec un effort financier minime
Les médecins s'émerveillent de pouvoir soustraire de leurs recettes médicales les loyers de leur cabinet et de se les reverser comme si ils réalisaient une défiscalisation totale et géniale. La réalité est tout autre, ces recettes sont fortement fiscalisées pratiquement comme la fiscalité professionnelle, les loyers nets de charges sont imposés fiscalement au taux marginal d'imposition et socialement au forfait de 17,2%. Dans ce schéma seuls 40% des recettes au maximum sont utilisés pour rembourser le capital.
Dans la LLE grâce aux amortissements les loyers nets de charges foncières sont défiscalisés et disponibles pour l'achat du cabinet.

La LLE devrait séduire à l'avenir
Avec la pénurie de médecins les patients s'accommodent de praticiens présents quelques demi-journées par semaine, ce qui est un palliatif aux déserts médicaux. Les confrères choisissant ce type d'exercice recherchent des locaux équipés à partager. Les investisseurs non médecins commencent à acquérir les maisons médicales désertées par les médecins partis en retraite non remplacés. Le calcul de ces investisseurs est simple, dégager des loyers défiscalisés qui financeront leur acquisition après restructuration sommaire . Cerise sur le gâteau la population médicale est à son point bas et va remonter progressivement dans les prochaines années rendant attractives ces structures achetées à des montants bradés. Nous connaissons tous des confrères autour de nous qui sont prêts à casser les prix pour se "débarrasser" de leur cabinet.
L'élargissement du numérus clausus permettra d'augmenter progressivement le nombre de confrères et si on ajoute le développement de l'exercice à la vacation, les maisons médicales rénovées vont se remplir progressivement et durablement.

Le propriétaire occupant reste le meilleur choix.
Le médecin fixe la redevance en fonction du marché et est certain d'être payé. Pour optimiser le propriétaire occupant peut louer le cabinet à un confrère une ou plusieurs vacations par semaine en fonction de ses jours de congés.

Déduire tous les frais
Contrairement aux revenus fonciers,très encadrés,réglementairement, tous les frais en rapport avec l'activité BIC sont déductibles. On citera les frais de réception, de voyages non déductible dans le cadre des revenus fonciers et autorisés dans le régime des BIC, si ils sont justifiés bien évidemment .

Bénéficier des taux d’intérêts bas
Les taux d’intérêts bas favorisent l'acquisition de son cabinet médical dans d'excellentes conditions, mais il faut réagir vite, ce paradigme ne va pas durer, l'inflation se majore actuellement et les taux d’intérêts vont augmentés sensiblement péjorant mécaniquement le coût du crédit.

PROFESSIONNEL OU NON PROFESSIONNEL

Contrairement à la législation absconse de la LM en pleine mutation où le passage de non professionnel à professionnel se fait automatiquement en fonction des recettes, dans la LLE le médecin bailleur sera non professionnel. La loi précise que dans la LLE, pour être professionnel il faut " une participation personnelle, directe et continue de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité selon l'article 156.1 CGI. Il sera difficile de faire admettre à un inspecteur des impôts que rédiger une quittance de redevance tous les trois mois est l'activité principale du médecin bailleur.
Cette distinction est importante car le loueur de locaux équipés professionnel peut déduire les déficits de la LLE du revenu global du foyer fiscal.
Certains confrères concèdent la gestion du local équipé à leur conjoint qui devient professionnel, si c'est sa seule activité. Ce mécanisme permet de déduire les déficits de l'activité de LLE du revenu global du couple. Cette situation doit être particulièrement encadrée par avocat spécialisé dans ce type de montage, attention à l'abus de droit fiscal.
Le but de la LLE n'est pas de pouvoir déduire le déficit de LLE du revenu fiscal du foyer fiscal, l'objectif est d'acquérir son cabinet avec des loyers défiscalisés que l'on se verse.

LIMITES DE LA LLE

La LLE est une activité assujettie à la TVA, ce qui est une problème pour un médecin puisque nous ne pouvons pas récupérer la TVA sur les loyers. La loi autorise cependant une "franchise en base de TVA" si le montant des recettes annuelles du loueur est inférieur à 34.400 pour 2021. Ce plafond permet de louer un ou deux cabinet avec un local pour un assistant médical mais ne permettra pas de créer un empire immobilier!!

INCONVENIENTS DE LA LLE

Le locataire possède la « propriété commerciale » et est inexpugnable, ce n'est pas un problème si vous êtes le locataire.
Lors d'une location à un confrère, en cas de désaccord le conseil de l'ordre organisera une médiation efficace, limitant les effets délétères des contestations abusives lors de la ruptures des baux commerciaux.
Le CO, familier de ce type de désaccord, veille à ce que les termes du contrat pallient sensiblement les difficultés ultérieures.

La LLE est soumise aux cotisations sociales.
Logiquement le médecin LLE devrait régler en principe à 17,2% puisque le médecin LLE n'est pas pas professionnel, mais l'URSSAF ne donne pas de réponse claire et de nombreux experts comptables s'accordent sur un assujettissement des bénéfices au SSI. Les charges sociales ne sont pas le problème puisque le résultat sera nul pendant au moins 15 voire 20 ans.
Des clarification pourraient être apportées tous les ans lors de la discussion loi de finance de la SS(LFSS). Il existe un précédent récent dans la LM où certains LMNP, son considérés comme non professionnels par le les impôts et professionnels par l'URSSAF et ainsi soumis au SSI.

La plus value (PV) est imposée comme une PV professionnelle
Pendant de longues années les redevances ont été défiscalisées ce qui a permis au médecin d'acquérir son cabinet dans d'excellentes conditions, mais si il revend il devra rembourser en une fois une grande partie de ce qu'il a économisée. La question est de savoir si les besoins financiers sont plus prégnant en début ou en fin de carrière!.

A RETENIR

  • la LLE permet d’acquérir un cabinet dans d'excellentes conditions
  • le LLE est particulièrement adaptée à la location à la vacation
  • bien anticiper la PV de cession avec son expert comptable
  • l'activité doit être encadrée par un avocat fiscaliste

BIBLIOGRAPHIE

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