Les interm\u00e9diaires financiers proposent souvent des montages fiscaux complexes, souvent inadapt\u00e9s aux profils des investisseurs, voire parfois contraires \u00e0 leurs int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n\n\n\n
Dans le pire des cas, ces montages peuvent aboutir \u00e0 une r\u00e9duction substantielle, voire \u00e0 une disparition, des avantages fiscaux initialement compt\u00e9s, en raison des honoraires et commissions qu’ils per\u00e7oivent.<\/p>\n\n\n\n
Il est donc imp\u00e9ratif d’adopter une strat\u00e9gie fond\u00e9e sur une analyse approfondie et des simulations financi\u00e8res personnalis\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n
Quelques principes cl\u00e9s \u00e0 retenir\u00a0:
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La Location de Locaux \u00c9quip\u00e9s (LLE) constitue un r\u00e9gime fiscal favorable, adapt\u00e9 \u00e0 la majorit\u00e9 des professionnels d\u00e9sirant s\u2019\u00e9tablir.<\/p>\n\n\n\n
Bien que ce m\u00e9canisme ne permette pas de constituer un empire immobilier, il permet d’engager des investissements mod\u00e9r\u00e9s dans un cadre d\u00e9termin\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
La LLE offre ainsi la possibilit\u00e9 d’acqu\u00e9rir un cabinet, voire d’acqu\u00e9rir un cabinet suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n\n\n\n
Il est primordial de comprendre les principes fondamentaux de cette strat\u00e9gie, qui demeurent relativement peu utilis\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
L’objectif de cette rencontre est de r\u00e9pondre \u00e0 l’ensemble de vos interrogations
<\/p>\n\n\n\n
L’activit\u00e9 de location meubl\u00e9e constitue une activit\u00e9 civile, bien qu’elle soit requalifi\u00e9e en activit\u00e9 commerciale par l’administration fiscale.<\/p>\n\n\n\n
Le r\u00e9gime de la Location de Locaux \u00c9quip\u00e9s (LLE) rel\u00e8ve du r\u00e9gime des B\u00e9n\u00e9fices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant ainsi de d\u00e9duire des recettes locatives l’ensemble des charges aff\u00e9rentes \u00e0 l’immobilier, et notamment l’amortissement du bien ainsi que les frais d’acquisition. L’amortissement ainsi pratiqu\u00e9 permet une d\u00e9fiscalisation totale des loyers per\u00e7us sur plusieurs ann\u00e9es.
<\/p>\n\n\n\n
L’acquisition d’un bien immobilier, dans le cadre d’une location sous bail nu, entra\u00eene une imposition sur les revenus fonciers per\u00e7us, que l’achat soit effectu\u00e9 en nom propre ou par l’interm\u00e9diaire d’une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) soumise \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu (IR).<\/p>\n\n\n\n
Cette imposition est d’autant plus lourde et contraignante qu’elle est fonction de votre taux marginal d’imposition, lequel tend \u00e0 augmenter en raison de l’\u00e9volution de vos revenus professionnels au cours de votre carri\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n
\u00c0 cela s’ajoute une contribution sociale de 17,2 % sur les revenus fonciers, ce qui alourdit substantiellement la charge fiscale.<\/p>\n\n\n\n
Les loyers per\u00e7us ne suffiront pas \u00e0 couvrir le remboursement du capital de l’emprunt contract\u00e9 pour financer l’acquisition du bien.<\/p>\n\n\n\n
De ce fait, le propri\u00e9taire devra supporter une imposition lourde sur les loyers per\u00e7us et devra puiser dans vos \u00e9conomies personnelles pour rembourser le capital de l’emprunt.
<\/p>\n\n\n\n
Pendant la dur\u00e9e de votre activit\u00e9, vous b\u00e9n\u00e9ficierez d’une exon\u00e9ration totale d’imp\u00f4ts et de charges sociales sur les loyers que vous percevez, que ce soit de vous-m\u00eame ou de vos confr\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n
De plus, les loyers que vous percevez en tant que bailleur sont d\u00e9duits de votre chiffre d’affaires, ce qui vous permet de r\u00e9duire la base de calcul des charges sociales et des imp\u00f4ts, repr\u00e9sentant ainsi environ 75 \u00e0 80 % de votre chiffre d\u2019affaires.<\/p>\n\n\n\n
Au moment de la revente du bien immobilier, selon la structure juridique que vous aurez choisie (par exemple, une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re – SCI ou une soci\u00e9t\u00e9 commerciale), vous pourrez \u00eatre soumis \u00e0 la fiscalit\u00e9 sur la plus-value r\u00e9alis\u00e9e, mais cette imposition sera relativement faible par rapport aux b\u00e9n\u00e9fices g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par cette strat\u00e9gie fiscale.<\/p>\n\n\n\n
Il est peu probable que les r\u00e8gles relatives \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s subissent des modifications substantielles dans un avenir proche.<\/p>\n\n\n\n
En revanche, l’imp\u00f4t sur le patrimoine, en particulier les taxes fonci\u00e8res et l’Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili\u00e8re (IFI), sont en constante augmentation en France, dans un contexte de besoins croissants de financement pour un \u00c9tat de plus en plus co\u00fbteux.
<\/p>\n\n\n\n
En d\u00e9finitive, la fiscalit\u00e9 stable g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par les \u00e9conomies d’imp\u00f4ts r\u00e9alis\u00e9s pendant l’exercice de votre activit\u00e9 permettra de financer l’acquisition de votre cabinet sans n\u00e9cessiter de pr\u00e9l\u00e8vement sur vos revenus personnels. Ce qui a \u00e9t\u00e9 acquis fiscalement est irr\u00e9vocable.<\/p>\n\n\n\n
Que vous achetiez un cabinet en nom propre ou par le biais d’une Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re (SCI), il est possible de louer le cabinet en emplacement nu \u00e0 vous-m\u00eame ainsi qu’\u00e0 un confr\u00e8re. Cependant, en cas de m\u00e9sentente, la situation peut devenir complexe, car votre confr\u00e8re, b\u00e9n\u00e9ficiant d’un bail commercial, jouira d’une position juridique difficilement contestable.<\/p>\n\n\n\n
Dans le cadre de la Location de Locaux \u00c9quip\u00e9s (LLE), vous avez la possibilit\u00e9 de louer \u00e0 la vacation \u00e0 vous-m\u00eame et \u00e0 d’autres confr\u00e8res ne souhaitant pas s’engager dans un contrat de location \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\n
Le Conseil de l’Ordre a mis en place des contrats souples de mise \u00e0 disposition.<\/p>\n\n\n\n
En conclusion, la LLE offre un dispositif permettant d’acqu\u00e9rir votre cabinet avec un effort financier r\u00e9duit, dans la mesure o\u00f9 une partie du loyer sera prise en charge par votre confr\u00e8re. Ce mod\u00e8le est de plus en plus pris par les jeunes praticiens d\u00e9sireux d’\u00e9viter toute forme de d\u00e9pendance professionnelle
<\/p>\n\n\n\n
Dans ce cas, le recours \u00e0 un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 est indispensable afin d’\u00e9viter que cet emplacement ne se transforme en un litige juridique complexe et dommageable.<\/p>\n\n\n\n
Le Conseil de l’Ordre a valid\u00e9 un mod\u00e8le de contrat de mise \u00e0 disposition de locaux, parfaitement adapt\u00e9 \u00e0 cette configuration, et permettant ainsi de limiter les risques li\u00e9s \u00e0 des associations professionnelles.
<\/p>\n\n\n\n
La Location de Locaux \u00c9quip\u00e9s (LLE) est soumise \u00e0 la Taxe sur la Valeur Ajout\u00e9e (TVA), ce qui constitue un inconv\u00e9nient pour le m\u00e9decin locataire, dans la mesure o\u00f9 il ne peut pas r\u00e9cup\u00e9rer la TVA acquitt\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
En effet, dans le cadre de la LLE, le bailleur est tenu de facturer la TVA sur les loyers<\/p>\n\n\n\n
Exemple : Si le bailleur fixe un loyer de 1 000 \u20ac hors taxe \u00e0 un avocat, ce dernier r\u00e9glera un montant total de 1 200 \u20ac TTC. L’avocat pourra alors r\u00e9cup\u00e9rer les 200 \u20ac de TVA qu’il a pay\u00e9s, sur les honoraires qu’il facturera \u00e0 ses clients.<\/p>\n\n\n\n
En revanche, si le locataire est m\u00e9decin, celui-ci ne pourra pas r\u00e9cup\u00e9rer la TVA et devra s’acquitter du montant total de 1 200 \u20ac, ce qui repr\u00e9sente un co\u00fbt excessif pour lui.<\/p>\n\n\n\n
Toutefois, le m\u00e9decin-loueur de locaux \u00e9quip\u00e9s peut opter pour la franchise de TVA, \u00e0 condition que les recettes g\u00e9n\u00e9r\u00e9es par la localisation ne d\u00e9passent pas le seuil de 38 500 \u20ac (franchise de TVA).<\/p>\n\n\n\n
Ce seuil permet au m\u00e9decin de b\u00e9n\u00e9ficier d’une exon\u00e9ration de TVA sur les loyers per\u00e7us, dans la limite de 3 200 \u20ac de loyers mensuels.<\/p>\n\n\n\n
Ainsi, chaque mois, le m\u00e9decin peut percevoir jusqu’\u00e0 3 200 \u20ac de loyers sans \u00eatre assujetti \u00e0 la TVA, lui permettant de r\u00e9aliser un gain net non soumis.
<\/p>\n\n\n\n
Il n\u2019existe pas de liste exhaustive d\u2019\u00e9quipement, mais il est imp\u00e9ratif que le m\u00e9decin, en tant que locataire, puisse exercer son activit\u00e9 professionnelle dans les locaux lou\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
A cet effet, le r\u00e9dacteur du bail doit veiller \u00e0 mentionner de mani\u00e8re d\u00e9taill\u00e9e et exhaustive les \u00e9quipements n\u00e9cessaires \u00e0 l’exercice de l’activit\u00e9 m\u00e9dicale.<\/p>\n\n\n\n
Cette \u00e9tape est essentielle pour pr\u00e9venir toute requalification de la location en bail de location nue, ce qui entra\u00eenerait des cons\u00e9quences fiscales d\u00e9favorables pour le locataire.<\/p>\n\n\n\n
Une telle pr\u00e9cision dans le contrat de bail permet d’assurer la conformit\u00e9 avec le r\u00e9gime de la Location de Locaux \u00c9quip\u00e9s (LLE) et de limiter les risques de redressement fiscal.<\/p>\n\n\n\n
L’avenir de l’investissement dans la Location de Locaux \u00c9quipes (LLE) appara\u00eet prometteur.<\/p>\n\n\n\n
Les investisseurs financiers se d\u00e9tournent de l’investissement immobilier r\u00e9sidentiel, p\u00e9nalis\u00e9 par la fiscalit\u00e9 et les risques li\u00e9s aux occupations ill\u00e9gales, et acqui\u00e8rent des maisons m\u00e9dicales laiss\u00e9es vacantes par des m\u00e9decins partant \u00e0 la retraite sans successeurs.<\/p>\n\n\n\n
Ils proc\u00e8dent \u00e0 une restructuration sommaire des locaux avant de les louer en LLE, g\u00e9n\u00e9rant ainsi des rendements tr\u00e8s attractifs.
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Un m\u00e9decin exer\u00e7ant en nom propre est consid\u00e9r\u00e9 comme titulaire d’une entreprise individuelle ou d\u2019un EIRL (entreprise individuelle \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e), statut r\u00e9form\u00e9 en 2022.<\/p>\n\n\n\n
Un num\u00e9ro SIREN est affect\u00e9 \u00e0 cette entreprise individuelle pour l’exercice de la profession m\u00e9dicale, ainsi qu’un num\u00e9ro SIRET distinct, attribu\u00e9 sp\u00e9cifiquement pour l’activit\u00e9 de Location de Locaux \u00c9quip\u00e9s (LLE) et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, pour l’activit\u00e9 de Location Meubl\u00e9e (LM).<\/p>\n\n\n\n
Dans le cas o\u00f9 le m\u00e9decin exerce sous forme de Soci\u00e9t\u00e9 d’Exercice Lib\u00e9ral (SEL), cette derni\u00e8re dispose, en sus, d’un num\u00e9ro SIREN distinct.
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Le cr\u00e9dit in fine constitue une solution optimale lorsqu’il existe des fonds disponibles, notamment dans un contrat d’assurance-vie, permettant ainsi de financer le remboursement du capital \u00e0 l’\u00e9ch\u00e9ance.<\/p>\n\n\n\n
Par ailleurs, dans le cadre d’un pr\u00eat classique, les int\u00e9r\u00eats sont d\u00e9ductibles des recettes, ce qui permet de r\u00e9duire substantiellement le co\u00fbt du cr\u00e9dit, avec une diminution potentielle de 75 % du taux du cr\u00e9dit.<\/p>\n\n\n\n
Dans cette configuration, l’augmentation des taux d’int\u00e9r\u00eats n’entra\u00eene pas de cons\u00e9quences p\u00e9nalisantes, d\u00e8s lors que les int\u00e9r\u00eats deviennent une charge d\u00e9ductible, ce qui permet de maintenir une rentabilit\u00e9 fiscale.<\/p>\n\n\n\n
Si vous ne disposez pas de fonds suffisants pour mettre en place un cr\u00e9dit in fine, vous pourrez utiliser \u00e0 un pr\u00eat traditionnel destin\u00e9 \u00e0 l’acquisition d’actifs professionnels. Votre banquier sera en mesure de vous proposer des solutions adapt\u00e9es.
<\/p>\n\n\n\n
Auparavant, un confr\u00e8re pouvait choisir de s’installer dans un appartement situ\u00e9 dans un immeuble de standing, en compagnie de sa secr\u00e9taire, dans l’espoir de r\u00e9aliser, \u00e0 l’issue de sa carri\u00e8re, une plus-value significative lors de la cession de son bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n
Cependant, cette option est d\u00e9sormais obsol\u00e8te. En effet, les obligations l\u00e9gales de mise aux normes d’accessibilit\u00e9 pour les personnes handicap\u00e9es rendent cette solution quasiment impossible pratiquement et inaccessible financi\u00e8rement.<\/p>\n\n\n\n
En effet, pour satisfaire aux normes d’accessibilit\u00e9, les locaux doivent \u00eatre suffisamment spacieux, ce qui n\u00e9cessite des investissements immobiliers consid\u00e9rables.<\/p>\n\n\n\n
Parall\u00e8lement, les honoraires des m\u00e9decins n’ont pas suivi l’\u00e9volution de l’inflation des prix de l’immobilier ni des salaires des secr\u00e9taires, ce qui rend cet investissement difficile \u00e0 rentabiliser.<\/p>\n\n\n\n
Il est donc recommand\u00e9 d’investir dans des locaux situ\u00e9s en rez-de-chauss\u00e9e, dans des zones \u00e0 forte fr\u00e9quentation, ou dans des structures collectives telles que des groupes m\u00e9dicaux, permettant \u00e0 la fois de respecter les normes d’accessibilit\u00e9 et de mutualiser.<\/p>\n\n\n\n
Le statut de LLE est encore confidentiel, mais il s’adapte parfaitement \u00e0 l’exercice de nombreux professionnel.
Je r\u00e9pondrai r\u00e9guli\u00e8rement en 2025 aux questions d’ordre g\u00e9n\u00e9ral soumises \u00e0 <\/p>\n\n\n\n
ANALYSE DES MONTAGES FISCAUX ET STRAT\u00c9GIE D’INVESTISSEMENT Les interm\u00e9diaires financiers proposent souvent des montages fiscaux complexes, souvent inadapt\u00e9s aux profils des investisseurs, voire parfois contraires \u00e0 leurs int\u00e9r\u00eats. Dans le pire des cas, ces montages peuvent aboutir \u00e0 une r\u00e9duction substantielle, voire \u00e0 une disparition, des avantages fiscaux initialement compt\u00e9s, en raison des honoraires et […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13761"}],"collection":[{"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=13761"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13761\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13984,"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13761\/revisions\/13984"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=13761"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=13761"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=13761"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
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