Le m\u00e9decin loueur de locaux \u00e9quip\u00e9s (LLE) est soumis au r\u00e9gime des B\u00e9n\u00e9fices Industriels et Commerciaux (BIC) \u00e0 titre non professionnel. Ce paradigme permet d\u2019optimiser la fiscalit\u00e9 et ainsi d’acqu\u00e9rir un cabinet m\u00e9dical avec un effort financier minimum si le m\u00e9decin loueur de locaux \u00e9quip\u00e9s a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime r\u00e9el simplifi\u00e9. Le confr\u00e8re aurait pu opter pour le r\u00e9gime de la micro entreprise, mais ce choix est moins favorable.<\/p>\n\n\n\n
Si les recettes du LLE sont inf\u00e9rieures \u00e0 72.600\u20ac\/an, l’administration fiscale place le m\u00e9decin au micro-bic, r\u00e9gime tr\u00e8s simple.
Nul besoin de comptable, en fin d’ann\u00e9e le m\u00e9decin renseigne le montant de ses loyers qui b\u00e9n\u00e9ficiera d’un abattement de 50%, la part restante sera fiscalis\u00e9e en fonction de la tranche d’imposition du foyer fiscal et soumise aux cotisations sociales de la micro-entreprise.<\/p>\n\n\n\n
Pour annuler fiscalement la totalit\u00e9 du montant des loyers le m\u00e9decin dispose de la possibilit\u00e9 d’opter pour le r\u00e9el simplifi\u00e9. Ce choix se fait une fois par an et est ensuite renouvel\u00e9 tacitement.
Si le chiffre d’affaire (CA) est inf\u00e9rieur au plafond du micro-bic (72.600 \u20ac) il faut opter pour ce r\u00e9gime, si le CA est sup\u00e9rieur \u00e0 72.600\u20ac le loueur est automatiquement au r\u00e9el simplifi\u00e9 . Dans la plupart des cas le m\u00e9decin est limit\u00e9 par le plafond de la franchise de TVA, il devra donc faire une demande pour b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime r\u00e9el simplifi\u00e9.
Le r\u00e9el autorise le m\u00e9decin \u00e0 d\u00e9duire comme pour les revenus fonciers :<\/p>\n\n\n\n
En cas de d\u00e9ficit l’int\u00e9gralit\u00e9 de celui-ci est reportable les ann\u00e9es suivantes sur l’activit\u00e9 de m\u00eame nature<\/strong>. Les amortissements ne participent pas \u00e0 la cr\u00e9ation du d\u00e9ficit mais sont stock\u00e9s sans limitation de temps. La majorit\u00e9 des d\u00e9ductions est li\u00e9e \u00e0 l’amortissement, il n’y a pas de risque de perdre des d\u00e9penses.<\/p>\n\n\n\n Ce m\u00e9canisme est plus avantageux que celui de la location meubl\u00e9e(LM), en effet un LMNP peut devenir automatiquement LMNP si les revenus de location meubl\u00e9e augmentent, dans ce cas les d\u00e9ficits acquis en tant que LMNPne seront plus d\u00e9ductibles en tant que LMP. Pour financer l’acquisition du cabinet dans les meilleurs conditions, diverses solutions peuvent-\u00eatre propos\u00e9es par l’expert-comptable ou l’avocat fiscaliste. Nous avons sous-entendu que le m\u00e9decin investissait en tant que personne physique, ce qui est le sch\u00e9ma le plus courant et le plus simple. Comme dans l’exercice m\u00e9dical l’URSSAF guette. La LLE est assujettie aux cotisations sociales sur les b\u00e9n\u00e9fices (SSI), ce qui n’est pas un probl\u00e8me avec une activit\u00e9 est d\u00e9ficitaire, mais lorsque les amortissements sont \u00e9puis\u00e9s il faut \u00e9valuer \u00e0 nouveau la situation, on pourra opter pour le micro-bic, ou revendre. Attention \u00e0 la PV lors de la revente. Le m\u00e9decin LLE reste le plus souvent non professionnel, mais en cas de revente la plus value (PV) est tax\u00e9 comme une PV professionnelle. Pour un bien d\u00e9tenu plus de 2 ans, la PV court terme se confond avec les amortissements soit dans notre exemple 50.000 \u20ac. Cette PV sera impos\u00e9e \u00e0 l\u2019Imp\u00f4t sur le Revenu (IR), selon votre Tranche Marginale d\u2019Imposition et surtout soumise aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. L’inspecteur du centre des imp\u00f4ts sourit sourit, le m\u00e9decin rend en une fois une grande parties des \u00e9conomies d’imp\u00f4ts r\u00e9alis\u00e9es avec la d\u00e9duction fiscale des amortissements.<\/p>\n\n\n\n Elle \u00e9gale au prix de cession – prix d\u2019acquisition lorsque le bien est poss\u00e9d\u00e9 depuis plus de 2 ans, soit dans notre simulation 10.000\u20ac. Cette PV b\u00e9n\u00e9ficie de la flat tax ou Pr\u00e9l\u00e8vement Forfaitaire Unique (PFU)\u00e0 30%, elle m\u00eame constitu\u00e9e de 12,8 % d\u2019IR et 17,2 % de Pr\u00e9l\u00e8vements Sociaux. <\/p>\n\n\n\n Il existe seulement des exon\u00e9rations si l’activit\u00e9 est exerc\u00e9e \u00e0 titre professionnel, mais comme signal\u00e9 plus haut que ce n’est que rarement le cas<\/strong>. Pour \u00e9viter de recevoir des informations erron\u00e9es par des tiers il n’est plus possible de commenter en direct. La fiscalit\u00e9 de la location \u00e9quip\u00e9e est tr\u00e8s favorable \u00e0 condition de faire les bons choix. <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":11837,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"wp-custom-template-article-location-equipee","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11852"}],"collection":[{"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11852"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11852\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13650,"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11852\/revisions\/13650"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11837"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11852"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11852"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/confraternel.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11852"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Il existe pour le loueur meubl\u00e9 un risque de perdre des frais d\u00e9ductibles, dans le cadre de la LLE le m\u00e9decin bailleur reste toujours non professionnel et ne perdra jamais de d\u00e9ficit.<\/p>\n\n\n\nM\u00c9CANISMES D’ACQUISITION ET OPTIMISATION<\/h3>\n\n\n\n
Le professionnel pourra contracter un cr\u00e9dit in fine pour aboutir \u00e0 une quasi-neutralit\u00e9 financi\u00e8re pendant toute la dur\u00e9e du financement, jusqu\u2019\u00e0 la date de remboursement du capital. Il importe, de disposer, d\u00e8s le d\u00e9part, d\u2019une mise de fond qui sera plac\u00e9e sur un contrat de capitalisation ou d\u2019assurance vie, \u00e9ventuellement abond\u00e9 pendant toute la dur\u00e9e du financement gr\u00e2ce aux loyers neutralis\u00e9s par les amortissements.
La LLE peut \u00e9galement \u00eatre un compl\u00e9ment de revenus \u00e0 la retraite \u00e0 condition de trouver un confr\u00e8re qui ne souhaite pas acqu\u00e9rir son cabinet ou qui loue \u00e0 la vacation. La disparition du num\u00e9rus clausus favorisera ce type de location \u00e0 l’avenir, ce qui est pr\u00e9cis\u00e9ment l’horizon du m\u00e9decin qui s’installe.<\/p>\n\n\n\nFORMES JURIDIQUE DE LA LLE<\/h3>\n\n\n\n
Il existe d’autres possibilit\u00e9s, cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9 de personnes comme la SNC mais ce r\u00e9gime est peu utilis\u00e9 en France. Les d\u00e9fenseurs de ce montage certifient qu’il est adapt\u00e9 \u00e0 ce type d’investissement, il faudra s’adresser \u00e0 des avocats sp\u00e9cialis\u00e9s.
Ce semble bien compliqu\u00e9 pour un ou deux cabinets car les recettes annuelles doivent rester inf\u00e9rieures \u00e0 la franchise de TVA.<\/strong>
Gardons \u00e0 l’esprit que le but principal est d\u00e9fiscaliser des loyers pour acqu\u00e9rir son outil de travail et non cr\u00e9er une usine \u00e0 gaz inadapt\u00e9e \u00e0 cet objectif.
La SNC pourrait \u00eatre envisager si plusieurs m\u00e9decins envisagent la cr\u00e9ation d’un cabinet de groupe.
Il n’est pas possible de cr\u00e9er une SCI \u00e0 l’IR pour la LLE, une SCI ne doit pas exercer d’activit\u00e9 commerciale . Bien que la LLE soit une activit\u00e9 civile, elle est consid\u00e9r\u00e9 comme commerciale par le centre de imp\u00f4ts (CDI) et ainsi interdite dans une SCI en transparence fiscale \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu.
La LLE peut-\u00eatre exerc\u00e9e au sein d’une SCI \u00e0 l’IS, dans certains cas ce sera le meilleur choix. Ce type de montage sera d\u00e9crit dans un article consacr\u00e9 aux SCI \u00e0 l’IS<\/p>\n\n\n\nCOTISATIONS SOCIALES ET LLE<\/h3>\n\n\n\n
Il est indispensable d’anticiper les \u00e9tapes de cet investissement avec des simulations comptables.<\/strong><\/p>\n\n\n\nPLUS-VALUES ET LLE<\/h3>\n\n\n\n
Dans cette situation la PV est la diff\u00e9rence entre le prix de vente du bien et la valeur nette comptable du bien.
Le prix de vente est le montant net vendeur.
La valeur nette comptable du bien est le prix d\u2019achat initial apr\u00e8s d\u00e9duction des amortissements r\u00e9alis\u00e9s.
Exemple : un bien achet\u00e9 100 000 \u20ac, pour lequel on a amorti 50.000 pendant plus de 2 ans, que l’on revend 110 000 \u20ac b\u00e9n\u00e9ficie d’une PV de : 110 000 – (100 000 – 50 000) soit 60 000 \u20ac.
Cette PV sera impos\u00e9e selon les r\u00e8gles des B\u00e9n\u00e9fices Industriels et Commerciaux (BIC) qui s\u00e9parent :<\/p>\n\n\n\nPV COURT-TERME<\/h4>\n\n\n\n
PV LONG-TERME<\/h4>\n\n\n\n
EXON\u00c9RATIONS<\/h4>\n\n\n\n
Ces exon\u00e9rations sont :
– Si le chiffre d’affaire annuel du loueur de locaux \u00e9quip\u00e9s est inf\u00e9rieur \u00e0 90 000 \u20ac et si le loueur exerce cette activit\u00e9 depuis au moins 5 ans les PV court et long terme sont exon\u00e9r\u00e9es fiscalement. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux et cotisations sociales restent dus.(Article 151 septies)
– la PV long terme b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un abattement de 10 % au-del\u00e0 de la cinqui\u00e8me ann\u00e9e et une exon\u00e9ration totale \u00e0 15 ans.(Article 151 septies B)<\/p>\n\n\n\nA RETENIR<\/h3>\n\n\n\n
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BIBLIOGRAPHIE<\/h3>\n\n\n\n
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PAS DE COMMENTAIRE<\/h2>\n\n\n\n
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