Protégé : LOCATION ÉQUIPÉE-INTRODUCTION

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LOCATION EQUIPEE-AVANTAGES INCONVENIENTS

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Comme constaté précédemment dans l'introduction, la location équipée ou location de locaux équipés (LLE) n'est pas un mécanisme fréquemment usité par les professionnels de santé bien qu'il convienne parfaitement à notre activité.
La LLE est une niche fiscale risquant de disparaître en même temps que le statut de loueur meublé non professionnel et le Pinel. Les membre du Comité Action Publique 2022(CAP 22) dans leur rapport final de la CAP22, conseillent pour augmenter les recettes fiscales de l'état, de supprimer ou réformer le statut de loueur meublé et le Pinel, car selon les "sages" ces niches fiscales n'ont servi qu'à enrichir les investisseurs sans augmenter l'offre locative. Si ces modifications législatives se concrétisent il est fort probable que le statut de loueur de locaux équipés sera sur la sellette.
On pourrait espérer que cette modification législative ne soit pas rétroactive pour les entreprises déjà déclarées, d'où l’intérêt de réfléchir actuellement au montage.

AVANTAGES DE LA LLE

Les médecins s'émerveillent de pouvoir soustraire de leurs recettes médicales les loyers de leur cabinet et de se les reverser comme si ils réalisaient une défiscalisation totale et géniale. La réalité est tout autre, ces recettes sont fortement fiscalisées pratiquement comme la fiscalité professionnelle, les loyers nets de charges sont imposés fiscalement au taux marginal d'imposition et socialement au forfait de 17,2%. Dans ce schéma seuls 40% à 60% des recettes sont utilisés pour l'achat du cabinet.
Dans le cadre de la LLE grâce aux amortissements de l'achat du cabinet, des frais de notaires, des travaux et de l'ameublement les loyers nets de charges sont complètement défiscalisés et disponibles pour l'achat du cabinet.

Avec la pénurie de médecins les patients s'accommodent de praticiens présents quelques demi-journées par semaine, ce qui est un palliatif aux déserts médicaux. Les confrères qui ont choisi ce type d'exercice recherchent des locaux équipés à partager. Les investisseurs non médecins commencent à acquérir les maisons médicales désertées par les médecins partis en retraite, rendant les charges de fonctionnement insupportables pour les médecins en poste. Le calcul de ces investisseurs est simple, dégager des loyers défiscalisés qui financeront leur acquisition après restructuration sommaire . Cerise sur le gâteau la population médicale est à son point bas et va remonter progressivement dans les prochaines années rendant attractive ces structures qu'ils achètent souvent à des montants bradés. Nous connaissons tous des confrères autour de nous qui sont prêts à casser les prix pour se "débarrasser" de leur cabinet où ils ont passés de longues années d'exercice.

Pour la première fois les tutelles organisent une croissance régulière de la population médicale conforme aux besoins en intégrant qu'un médecin commence à exercer entre 25 et 30 ans et part en retraite entre 65 et 70 ans. Cette donnée simple aurait du être modélisée depuis longtemps!.
Si on ajoute l'apparition d'un exercice à la vacation, les maisons médicales rénovées vont se remplir progressivement et durablement.
Cette restructuration pour être pérenne doit intégrer la télémédecine, les locaux pour d'éventuels les assistants médicaux et salles de réunion.

Le propriétaire occupant reste le meilleur choix, le médecin fixe la redevance en fonction du marché et est certain d'être payé. Pour optimiser le propriétaire occupant peut louer le cabinet à un confrère une ou plusieurs vacations par semaine en fonction de ses jours de congés.

Contrairement aux revenus fonciers,très encadrés,réglementairement, tous les frais en rapport avec l'activité BIC sont déductibles. On citera les frais de réception, de voyages non déductible dans le cadre des revenus fonciers et autorisés si ils sont justifiés dans le régime des BIC.

Les taux d’intérêts bas favorisent l'acquisition de son cabinet médical dans d'excellentes conditions, mais il faut réagir vite, ce paradigme ne va pas durer, l'inflation se majore actuellement et les taux d’intérêts vont augmentés sensiblement péjorant mécaniquement le coût du crédit.

PROFESSIONNEL OU NON PROFESSIONNEL

Contrairement à la législation absconse de la LM en pleine mutation où le passage de non professionnel à professionnel se fait automatiquement en fonction des recettes, dans la LLE le médecin bailleur sera non professionnel. La loi précise que dans la LLE, pour être professionnel il faut " une participation personnelle, directe et continue de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité."article 156.1 CGI. Il sera difficile de faire admettre à un inspecteur des impôts que rédiger une quittance de redevance tous les trois mois est l'activité principale du médecin bailleur.
Cette distinction est importante car le loueur de locaux équipés professionnel peut déduire les déficits de la LLE du revenu global du foyer fiscal.
Certains confrères concèdent la gestion du local équipé à leur conjoint qui devient professionnel, si c'est sa seule activité. Ce mécanisme permet de déduire les déficits de l'activité de LLE du revenu global du couple. Cette situation doit être particulièrement encadrée par avocat spécialisé dans ce type de montage, attention à l'abus de droit fiscal.
De toutes les façons le but de la LLE n'est pas de pouvoir déduire le déficit de LLE du revenu fiscal du foyer, ici l'objectif est d'acquérir un patrimoine immobilier avec des loyers défiscalisés que l'on se verse.
La distinction entre professionnel et non professionnel fixe le type d’imposition de la plus value lors de la revente,. Le LLE non professionnel sera imposé comme un particulier avec une exonération fiscale au bout de 22 ans et de 30 ans pour les charges sociales.
Le LLE professionnel sera aligné sur le régime des plus values professionnelles avec des exonérations au bout de 5 ans sur la plus value court terme et 15 ans pour la plus value long terme. Ce régime peu sembler favorable mais :
1- le médecin loueur de locaux équipés n'y a pas accès
2- les plus values professionnelles sont soumises aux cotisations sociales

LIMITES DE LA LLE

La LLE est une activité assujettie à la TVA, ce qui est une problème pour un médecin puisque nous ne pouvons pas récupérer la TVA sur les loyers. La loi autorise cependant une "franchise de TVA" si le montant des recettes annuelles du loueur est inférieur à 34.400 pour 2021. Ce plafond permet de se louer un ou deux beaux avec un local pour un assistant médical mais ne permettra pas de créer un empire immobilier!!

INCONVENIENTS DE LA LLE

Le locataire possède la « propriété commerciale » et est inexpugnable, ce n'est pas un problème si vous êtes le locataire.
Lors d'une location à un confrère, en cas de désaccord le conseil de l'ordre organisera une médiation efficace, limitant les effets délétères des contestations abusives à la ruptures des baux commerciaux.
Le CO, familier de ce type de désaccord, veille à ce que les termes du contrat pallient sensiblement les difficultés ultérieures.
A l'instar de la location meublée, la location de locaux professionnels équipés peut-être soumise au régime régime réel et simplifié ou au régime de la micro-entreprise. Le plus souvent le réel est plus favorable pendant aux moins 15 ans du fait des amortissements.
Lorsque les amortissements sont épuisés, le médecin peut quitter le régime réel et intégrer celui de la micro-entreprise.
Ces choix seront anticipés et guidés par l'avocat fiscaliste qui encadre la création du statut de LLE.

A RETENIR

  • la LLE permet d’acquérir un cabinet dans d'excellentes conditions
  • le LLE est particulièrement adaptée à la location à la vacation
  • l'activité doit être encadrée par un avocat fiscaliste

BIBLIOGRAPHIE

  • déficits déductibles du revenu global : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6452-PGP.html/identifiant%3DBOI-IR-BASE-10-20-10-20160304
  • BIC - Obligations déclaratives : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3411-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-DECLA-30-10-10-10-20120912
  • caractères professionnel de la LLE : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6452-PGP.html/identifiant%3DBOI-IR-BASE-10-20-10-20191220
  • franchise de TVA : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F21746.

Protégé : LOCATION EQUIPEE-FISCALITE

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Protégé : LOCATION LOCAL EQUIPE EN PRATIQUE

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Protégé : SCI Cas pratique – 1

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