ANALYSE DES MONTAGES FISCAUX ET STRATÉGIE D’INVESTISSEMENT
Les intermédiaires financiers proposent souvent des montages fiscaux complexes, souvent inadaptés aux profils des investisseurs, voire parfois contraires à leurs intérêts.
Dans le pire des cas, ces montages peuvent aboutir à une réduction substantielle, voire à une disparition, des avantages fiscaux initialement comptés, en raison des honoraires et commissions qu’ils perçoivent.
Il est donc impératif d’adopter une stratégie fondée sur une analyse approfondie et des simulations financières personnalisées.
Quelques principes clés à retenir :
- Clarté et simplicité : Plus un montage apparaît complexe et abscons, moins il sera susceptible de générer une rentabilité efficace.La simplicité et la transparence doivent être les critères essentiels dans le choix d’une stratégie
- Évaluer les risques : Un rendement élevé s’accompagne toujours de risques proportionnels. Se méfier des promesses trop optimistes.
- Limitations de l’impact fiscal : Aucun montage fiscal, aussi élaboré soit-il, ne permet d’annuler intégralement la charge fiscale. Ces dispositifs, au mieux, permettent de réduire ou d’optimiser l’imposition en minimisant l’assiette fiscale, mais l’impôt demeure incontournable dans tous les cas.
La Location de Locaux Équipés (LLE) constitue un régime fiscal favorable, adapté à la majorité des professionnels désirant s’établir.
Bien que ce mécanisme ne permette pas de constituer un empire immobilier, il permet d’engager des investissements modérés dans un cadre déterminé.
La LLE offre ainsi la possibilité d’acquérir un cabinet, voire d’acquérir un cabinet supplémentaire.
Il est primordial de comprendre les principes fondamentaux de cette stratégie, qui demeurent relativement peu utilisés.
L’objectif de cette rencontre est de répondre à l’ensemble de vos interrogations
SPÉCIFICITÉS DE LA LLE
L’activité de location meublée constitue une activité civile, bien qu’elle soit requalifiée en activité commerciale par l’administration fiscale.
Le régime de la Location de Locaux Équipés (LLE) relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant ainsi de déduire des recettes locatives l’ensemble des charges afférentes à l’immobilier, et notamment l’amortissement du bien ainsi que les frais d’acquisition. L’amortissement ainsi pratiqué permet une défiscalisation totale des loyers perçus sur plusieurs années.
- Hypothèse 1 : Acquisition d’un Cabinet loué avec un bail non professionnel (bail nu)
L’acquisition d’un bien immobilier, dans le cadre d’une location sous bail nu, entraîne une imposition sur les revenus fonciers perçus, que l’achat soit effectué en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
Cette imposition est d’autant plus lourde et contraignante qu’elle est fonction de votre taux marginal d’imposition, lequel tend à augmenter en raison de l’évolution de vos revenus professionnels au cours de votre carrière.
À cela s’ajoute une contribution sociale de 17,2 % sur les revenus fonciers, ce qui alourdit substantiellement la charge fiscale.
Les loyers perçus ne suffiront pas à couvrir le remboursement du capital de l’emprunt contracté pour financer l’acquisition du bien.
De ce fait, le propriétaire devra supporter une imposition lourde sur les loyers perçus et devra puiser dans vos économies personnelles pour rembourser le capital de l’emprunt.
- Hypothèse 2 : Acquisition et exploitation d’un Cabinet via la Location de Locaux Équipés (LLE)
Pendant la durée de votre activité, vous bénéficierez d’une exonération totale d’impôts et de charges sociales sur les loyers que vous percevez, que ce soit de vous-même ou de vos confrères.
De plus, les loyers que vous percevez en tant que bailleur sont déduits de votre chiffre d’affaires, ce qui vous permet de réduire la base de calcul des charges sociales et des impôts, représentant ainsi environ 75 à 80 % de votre chiffre d’affaires.
Au moment de la revente du bien immobilier, selon la structure juridique que vous aurez choisie (par exemple, une société civile immobilière – SCI ou une société commerciale), vous pourrez être soumis à la fiscalité sur la plus-value réalisée, mais cette imposition sera relativement faible par rapport aux bénéfices générés par cette stratégie fiscale.
Il est peu probable que les règles relatives à l’impôt sur les sociétés subissent des modifications substantielles dans un avenir proche.
En revanche, l’impôt sur le patrimoine, en particulier les taxes foncières et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), sont en constante augmentation en France, dans un contexte de besoins croissants de financement pour un État de plus en plus coûteux.
En définitive, la fiscalité stable générée par les économies d’impôts réalisés pendant l’exercice de votre activité permettra de financer l’acquisition de votre cabinet sans nécessiter de prélèvement sur vos revenus personnels. Ce qui a été acquis fiscalement est irrévocable.
Que vous achetiez un cabinet en nom propre ou par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI), il est possible de louer le cabinet en emplacement nu à vous-même ainsi qu’à un confrère. Cependant, en cas de mésentente, la situation peut devenir complexe, car votre confrère, bénéficiant d’un bail commercial, jouira d’une position juridique difficilement contestable.
Dans le cadre de la Location de Locaux Équipés (LLE), vous avez la possibilité de louer à la vacation à vous-même et à d’autres confrères ne souhaitant pas s’engager dans un contrat de location à long terme.
Le Conseil de l’Ordre a mis en place des contrats souples de mise à disposition.
En conclusion, la LLE offre un dispositif permettant d’acquérir votre cabinet avec un effort financier réduit, dans la mesure où une partie du loyer sera prise en charge par votre confrère. Ce modèle est de plus en plus pris par les jeunes praticiens désireux d’éviter toute forme de dépendance professionnelle
Pourquoi un médecin doit-il avoir recours à un avocat pour la Location de Locaux Équipés (LLE) ?
- Bien que les principes de la LLE semblent simples en apparence, leur mise en œuvre exige une connaissance approfondie et une application précise des règles fiscales applicables. L’avocat aura pour rôle de veiller à la conformité de l’ensemble des opérations en question, en procédant à un examen détaillé des pratiques du praticien afin de s’assurer qu’aucune omission n’entraîne un risque de requalification.
- La Location de Locaux Équipés (LLE) est un mécanisme fiscal relativement méconnu des professionnels de santé, bien qu’il soit couramment utilisé par les professions réglementées du droit. En effet, ces dernières étant assujetties à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), elles ne sont pas soumises à la limitation des recettes locatives, contrairement aux professionnels de santé, ces recettes n’étant pas susceptibles de dépasser le seuil de la franchise de TVA, fixé à 38 500 €.
- Le médecin, en collaboration avec son avocat, établit un bail médecin-loueur, procédure qui reste relativement simple lorsque le locataire et le loueur sont une seule et même personne. Toutefois, l’optimisation du schéma peut être atteinte en impliquant des confrères, qui loueront les locaux à la vacation.
Dans ce cas, le recours à un avocat spécialisé est indispensable afin d’éviter que cet emplacement ne se transforme en un litige juridique complexe et dommageable.
Le Conseil de l’Ordre a validé un modèle de contrat de mise à disposition de locaux, parfaitement adapté à cette configuration, et permettant ainsi de limiter les risques liés à des associations professionnelles.
QUEL EST L’IMPACT DE LA TVA ?
La Location de Locaux Équipés (LLE) est soumise à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), ce qui constitue un inconvénient pour le médecin locataire, dans la mesure où il ne peut pas récupérer la TVA acquittée.
En effet, dans le cadre de la LLE, le bailleur est tenu de facturer la TVA sur les loyers
Exemple : Si le bailleur fixe un loyer de 1 000 € hors taxe à un avocat, ce dernier réglera un montant total de 1 200 € TTC. L’avocat pourra alors récupérer les 200 € de TVA qu’il a payés, sur les honoraires qu’il facturera à ses clients.
En revanche, si le locataire est médecin, celui-ci ne pourra pas récupérer la TVA et devra s’acquitter du montant total de 1 200 €, ce qui représente un coût excessif pour lui.
Toutefois, le médecin-loueur de locaux équipés peut opter pour la franchise de TVA, à condition que les recettes générées par la localisation ne dépassent pas le seuil de 38 500 € (franchise de TVA).
Ce seuil permet au médecin de bénéficier d’une exonération de TVA sur les loyers perçus, dans la limite de 3 200 € de loyers mensuels.
Ainsi, chaque mois, le médecin peut percevoir jusqu’à 3 200 € de loyers sans être assujetti à la TVA, lui permettant de réaliser un gain net non soumis.
EXISTE-T-IL UNE LISTE D’ÉQUIPEMENTS POUR LLE ?
Il n’existe pas de liste exhaustive d’équipement, mais il est impératif que le médecin, en tant que locataire, puisse exercer son activité professionnelle dans les locaux loués.
A cet effet, le rédacteur du bail doit veiller à mentionner de manière détaillée et exhaustive les équipements nécessaires à l’exercice de l’activité médicale.
Cette étape est essentielle pour prévenir toute requalification de la location en bail de location nue, ce qui entraînerait des conséquences fiscales défavorables pour le locataire.
Une telle précision dans le contrat de bail permet d’assurer la conformité avec le régime de la Location de Locaux Équipés (LLE) et de limiter les risques de redressement fiscal.
QUEL AVENIR POUR LA LLE ?
L’avenir de l’investissement dans la Location de Locaux Équipes (LLE) apparaît prometteur.
Les investisseurs financiers se détournent de l’investissement immobilier résidentiel, pénalisé par la fiscalité et les risques liés aux occupations illégales, et acquièrent des maisons médicales laissées vacantes par des médecins partant à la retraite sans successeurs.
Ils procèdent à une restructuration sommaire des locaux avant de les louer en LLE, générant ainsi des rendements très attractifs.
POURQUOI UN SEUL SIRENE POUR UN MÉDECIN QUI PRATIQUE DE LA LLE
Un médecin exerçant en nom propre est considéré comme titulaire d’une entreprise individuelle ou d’un EIRL (entreprise individuelle à responsabilité limitée), statut réformé en 2022.
Un numéro SIREN est affecté à cette entreprise individuelle pour l’exercice de la profession médicale, ainsi qu’un numéro SIRET distinct, attribué spécifiquement pour l’activité de Location de Locaux Équipés (LLE) et, le cas échéant, pour l’activité de Location Meublée (LM).
Dans le cas où le médecin exerce sous forme de Société d’Exercice Libéral (SEL), cette dernière dispose, en sus, d’un numéro SIREN distinct.
COMMENT FINANCER L’INVESTISSEMENT ?
Le crédit in fine constitue une solution optimale lorsqu’il existe des fonds disponibles, notamment dans un contrat d’assurance-vie, permettant ainsi de financer le remboursement du capital à l’échéance.
Par ailleurs, dans le cadre d’un prêt classique, les intérêts sont déductibles des recettes, ce qui permet de réduire substantiellement le coût du crédit, avec une diminution potentielle de 75 % du taux du crédit.
Dans cette configuration, l’augmentation des taux d’intérêts n’entraîne pas de conséquences pénalisantes, dès lors que les intérêts deviennent une charge déductible, ce qui permet de maintenir une rentabilité fiscale.
Si vous ne disposez pas de fonds suffisants pour mettre en place un crédit in fine, vous pourrez utiliser à un prêt traditionnel destiné à l’acquisition d’actifs professionnels. Votre banquier sera en mesure de vous proposer des solutions adaptées.
OU INVESTIR ?
Auparavant, un confrère pouvait choisir de s’installer dans un appartement situé dans un immeuble de standing, en compagnie de sa secrétaire, dans l’espoir de réaliser, à l’issue de sa carrière, une plus-value significative lors de la cession de son bien immobilier.
Cependant, cette option est désormais obsolète. En effet, les obligations légales de mise aux normes d’accessibilité pour les personnes handicapées rendent cette solution quasiment impossible pratiquement et inaccessible financièrement.
En effet, pour satisfaire aux normes d’accessibilité, les locaux doivent être suffisamment spacieux, ce qui nécessite des investissements immobiliers considérables.
Parallèlement, les honoraires des médecins n’ont pas suivi l’évolution de l’inflation des prix de l’immobilier ni des salaires des secrétaires, ce qui rend cet investissement difficile à rentabiliser.
Il est donc recommandé d’investir dans des locaux situés en rez-de-chaussée, dans des zones à forte fréquentation, ou dans des structures collectives telles que des groupes médicaux, permettant à la fois de respecter les normes d’accessibilité et de mutualiser.
CONCLUSION
Le statut de LLE est encore confidentiel, mais il s’adapte parfaitement à l’exercice de nombreux professionnel.
Je répondrai régulièrement en 2025 aux questions d’ordre général soumises à
contact@confraternel.fr