Nous envisagions de ne rédiger qu’un seul article nommé SAGA de la location meublée, mais l’actualité nous invite à donner une suite devant les interprétations plurivoques des textes de loi successifs.
Nous en sommes restés au 21 janvier 2024, date à laquelle l’assemblée nationale reprend les erreurs et oublis de la loi votée le 29 décembre 2023.
Nous ne détaillerons pas l’intégralité des mesures tant elles sont absconses et seront probablement abandonnées ou modifiées.
Consciente de la situation cafouilleuse provoquée par la mauvaise transcription du texte du 49.3 fin 2023, l’administration précise le 14 février que le contribuable pourra choisir entre l’ancien régime de LM et celui du 29 décembre 2023, pour la déclaration des revenus de LM 2023.
Un certain nombre de professionnels de l’hôtellerie, de sénateurs, d’organisations du tourisme mécontents ont saisi le juge des référés du conseil d’état au motif que le texte du 29 janvier 2024, ne reprenait pas le texte retenu par erreur le 29 décembre et n’était pas en accord avec l’esprit de la loi. Rappelons que l’objectif de la modification de la loi est de jivariser les avantages de la location meublée afin de réorienter des biens exploités en meublé vers la location nue, laisser le choix aux propriétaires la possibilité d’opter pour la fiscalité de 2022 n’allait pas dans le bon sens .
Pour justifier la procédure en référé, les demandeurs ont signalé que la non application de la loi du 29 décembre 2023 ferait perdre des deniers à l’état déjà bien désargenté.
Le juge des référés le 18 mars a rejeté la demande en argüant qu’il n’y avait rien d’urgent.
Finalement le 8 juillet le conseil d’état a donné raison au demandeurs en annulant la possibilité de ne pas se soumettre à la loi votée le 29 décembre 2023, mais cela était trop tard la campagne fiscale 2023 était forclose .
En mars 2024 il n’y avait pas d’urgence à statuer et en juillet 2024 c’était trop tard, toutes ces péripéties sont affligeantes.
Signalons que cette décision est sans effet car elle ne touche que les contribuables qui auraient oublié de déposer les déclaration fiscale de loueur meublé en juin 2024!! Autant dire que cela ne touche personne.
REBONDISSEMENT FIN JUILLET 2024.
Depuis la dissolution de l’assemblée le 09 juin 2024, les modifications législatives de janvier 2024 sont abandonnées, fin juillet 2024 la députée Annaïg Le Meur rappelle qu’il n’y a pas de pause dans la réforme de la location meublée, même sans gouvernement et publie un rapport pour le moins confus.
La député avait raisons effectivement pendant la discussion du budget des mesures visant à limiter la location meublée ont été votées mais le gouvernement Barnier ayant été censuré nous sommes revenus au point de départ.
Au total depuis 2 ans le seul amendement conservé est l’article 1 du 18 août 2023, il stipule que tous les logements meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989 doivent posséder un » DPE » au moins F pour être mis en location.
Il s’agit des baux de location meublée classique, des baux de location meublée en résidence principale de 12 mois, les baux étudiant de 9 mois ou encore les baux de mobilité de 1 à 10 mois.
Pour l’instant rien sur la location meublée courte durée.
propositionS CONTENUES dans le rapport Le Meur
Le rapport Le Meur reste un bon baromètre de ce qui pourrait advenir dans les mois à venir, bien que les prévisions en ce domaine aient la même fiabilité que celles des météorologues :
1- conserver le régime actuel et limiter le passage automatique de LMNP à LMP, en le modifiant . Actuellement il faut 2 conditions
- recettes de location meublées supérieurs à 23.000€ par an
- et ces recettes doivent être supérieures à la moitié des revenus du foyer fiscal n’incluant pas revenus fonciers et mobiliers.
Le rapport propose de rehausser le plafond des recettes et d’intégrer les revenus de capitaux mobiliers aux autres revenus.
2- un régime micro régime fiscal unique pour tous les types de location, qu’elles soient nues ou meublées pour simplifier le système actuel..
3- Abattement accordé à la location meublée plus favorable pour la location de longue durée.
4- Amortissement forfaitaire pour les locations longues durées au régime réel
5- Supprimer l’amortissement au régime réel.
6- Supprimer la location meublée du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et la soumettre aux bénéfices fonciers.
7- Amortissement forfaitaire annuel de 2% pour les affiliés au réel pour les locations longue durée (meublées ou vides).
EN CONCLUSION LES LOUEURS MEUBLES restent DANS LE FLOU LE PLUS COMPLET.
ce que l’on doit retenir de ce dernier épisode
- les loyers en meublés sont plus élevés
- la location courte durée n’est pas impactée par les DPE
- souplesse des contrats de location en meublé : le bail longue durée, étudiant, mobilité, saisonnier, et code civil. La location nue ne permet que des baux de 3 ans minimum et 6 si une SCI loue.
- nous restons encore plus loin d’un consensus qu’en 2017, mais pourquoi obtiendrions nous un consensus sur la location meublée alors qu’il n’ en existe aucun sur les autres sujets de sociétés
- il est déconseillé d’investir dans la location meublée dans l’immédiat, on privilégiera la location de locaux équipés.
On espérait une réforme pérenne du statut de LMNP, mais tout est remis en question. - Attention à la plus-value sur la revente des résidences secondaires, l’abolition de l’exonération pour délai de détention avait été votée et même temps qu’une imposition de la PV des résidences principales détenues depuis moins de 5 ans.
Si cette mesure était entrée en vigueur, l’application aurait été immédiate.
Cette loi n’aurait pas pu être qualifiée de rétroactive puisque le PV nait au moment de la vente.
Les confrères qui envisagent de vendre une résidence secondaire qu’ils possèdent depuis plus de trente ans ne devraient pas trop procrastiner.