La location meublée (LM) constitue une niche fiscale prisée des investisseurs avisés. Le développement des plateformes d’économie collaborative comme le leboncoin, rbnb, abritel a rendu cette activité très populaire.
La location meublée ne fait pas que des heureux, les rendements attractifs de la location touristique courte durée diminuent l’offre locative de longue durée pour les habitants locaux, le lobby hôtelier dénonce une concurrence déloyale, Bercy s’inquiète des pertes de recettes et l’URSSAF aimerait avoir sa part du gâteau. Depuis 2020 les mairies , le ministère des finances, l’urssaf, le conseil constitutionnel se sont emparés du sujet pour tenter de réguler cette activité. De multiples décrets, avec parfois une cohérence discutable, paraissent et paraîtront à l’avenir. Les modifications qu’induisent cette nouvelle législation ne remettent pas, pour l’instant, en cause l’intérêt fiscal de la location meublée mais invite à être prudent et pointu dans ses choix d’investissements. Le but des articles n’est pas de transformer un médecin en professionnel de l’immobilier mais de lui éviter de coûteuses mésaventures financières.
LOCATION MEUBLÉE : DÉFINITION
La location meublée est la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n°2015-981 du 31/07/2015). Cette entité se conjugue sous divers aspects, il peut s’agir de logements étudiants, gîtes ruraux, meublés de tourisme de courte durée, meublés avec des prestations para-hôtelières.
Il n’est pas nécessaire d’être propriétaire du bien, un locataire qui dispose d’un bail nu peut sous-louer son bien en meublé. Le locataire doit recueillir au préalable l’accord du bailleur. Le conseil constitutionnel a rappelé que la location meublée reste une activité civile mais sur le plan fiscal elle revêt un caractère commercial et les revenus tirés de cette activité seront à déclarer dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers.
Un médecin qui loue un cabinet médical équipé, éventuellement à la vacation, réalise une location d’un local équipé (LLE), activité distincte de la location meublée. La LLE bénéficie de certains des avantages fiscaux de la location meublée, nous réserverons des articles spécifiques à la LLE puisque ce sujet est susceptible d’intéresser tous les confrères.
CLASSIFICATION DES LOCATIONS MEUBLES
A – les meublés classiques et les meublés touristiques.
La location touristique se distingue de la location meublée classique par 2 critères, le locataire n’y élit pas domicile et occupe le bien pour une durée maximale de 90 jours consécutifs (article L. 324-1-1 du code du tourisme).
Les meublés de tourismes différent d’un hôtel car réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ni services ou équipements communs.
Les meublés de tourismes différent des chambres d’hôtes où le propriétaire est présent pendant la location, tandis que dans les meublés de tourisme, le propriétaire est le plus souvent absent. Dans le cas des chambres d’hôte le propriétaire offres des prestations minimales.
Pour exploiter un bien avec la qualification de « meublé touristique », il faut au préalable le déclarer à la mairie de la commune où est situé le meublé, au moyen du formulaire Cerfa n°14004*01 ou enligne (articles L. 324-1-1 et D. 324-1-1 du code du tourisme).
Dans certaines communes il faut obtenir une autorisation préalable de la mairie.
Dans les zones où la location de biens nus est tendue, les mairies peuvent imposer des autorisations administratives de changement d’usage.
Quelque soit le type de LM il faut une déclaration aux services fiscaux.
B – les meublés de tourisme classés
les propriétaires de meublés de tourisme peuvent faire classer leur bien pour offrir aux locataire une garantie de niveau de confort et de prestation.
Le propriétaire bénéficiera d’avantages fiscaux :
- abattement forfaitaire de 71% des revenus de location dans le cadre du micro-bic (article 50 du CGI)
- exonération de taxe d’habitation et taxe foncière (article 1407 et 1388 du CGI
Le classement se fait de une à cinq étoiles comme les hôtels, le classement obtenu a une validité de cinq ans. Cette démarche est facultative et volontaire.
C – Les « chambres d’hôtes »
Ce sont des chambres meublées chez l’habitant louées à des touristes pour une ou plusieurs nuitées. La location est assortie, au minimum, de la fourniture du petit déjeuner et du linge de maison. L’accueil est assuré par l’habitant. Les chambres sont équipées d’un point d’eau avec accès à un WC. Le statut limite à 5 chambres et une capacité d’accueil de 15 personnes. Il faut obligatoirement obtenir une autorisation municipale. Pour connaître les spécificités de chaque commune on consultera le site des impôts.
D – gîtes ruraux
Ils peuvent être classés meublés de tourisme à condition de se déclarer comme décrit plus haut.
STATUT DE LOUEUR MEUBLE
L’activité de location meublée peut être exercée en tant que le loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP).
Tout loueur meublé est LMNP au départ et devient LMP automatiquement lorsque les deux conditions suivantes sont remplies, la totalité des recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excède 23.000 € sur l’année civile et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires et pensions (les pensions de retraite de la carmf en font partie), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux. Les revenus fonciers ne sont pas pris en compte.
Si une de ces conditions n’est pas remplie le loueur reste LMNP. Cette distinction est primordiale car chaque statut possède des spécificités fiscales et sociales différentes.
A RETENIR
- Pour déterminer le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée on retient les recettes brutes que l’on compare de manière surprenante aux revenus nets des autres activités (revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires et pensions , des BIC, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux. Les revenus fonciers ne sont pas pris en compte.
- Les revenus perçus à l’étranger ne sont pas pris en compte, ce qui peut poser des problèmes à des confrères qui louent leur résidence principale pendant des stages à l’étranger.
- Toujours contacter la mairie du lieu où l’on envisage de réaliser de la location meublée. Les infractions à la législation peuvent être sévèrement punies
CAS PRATIQUES
Alice Martin praticien hospitalier pédiatre et jean Martin Kinésithérapeute en ville mettent en location 3 meublés longue durée avec des baux de 1 an.
Les revenus du couples sont de 50.000€ de salaires pour Alice et 60.000€ de BNC pour jean, ce qui constitue une base imposable de 110.000€ alors que les recettes brutes tirées de la location meublée sont de 32.000€.
Le couple dépasse le seuil des 23.000€ de recettes mais celles-ci sont inférieures à la base imposable du couple qui reste loueur meublé non professionnel.
Autre bonne nouvelle il ne seront pas affilies à l’URSSAF et ne devront pas payer les cotisations SSI car il ne s’agit pas d’une location saisonnière, le couple Martin loue en meublé classique.
Géraldine, célibataire, infirmière libérale âgée de 25 ans possède 3 appartements de famille à Hyerres qu’elle loue en meublé de tourisme. Cette activité lui rapporte annuellement 24.000€ de recettes. Géraldine, qui démarre sa carrière d’infirmière libérale, déclare 19.000 nets € de BNC ce qui constitue son revenu imposable.
Géraldine est donc LMP puisque les 24.000€ de recettes de location meublée sont supérieurs au seuil de 23.000€ et que les recettes de LM qu’elle déclare sont supérieures aux BNC. Elle pourrait redevenir non professionnelle l’année suivante si ses recettes locatives diminuaient en dessous de 23.000€ ou si ses BNC devenaient supérieures à ses recettes de location saisonnière.
Autre mauvaise nouvelle pour Géraldine elle doit s’affilier aux organismes sociaux (SSI) pour son activité de LM, ce qui sous-entend entre 35 à 40% de charges calculées sur son résultats de LM.
QUESTIONS RÉPONSES
- Pourquoi Géraldine doit-elle s’affilier aux organismes sociaux?
Depuis la loi de finance de la sécurité sociale (LFSS) de 2020, on devient professionnel pour l’activité de location » touristique » dès que les recettes dépassent le seuil de 23 000 € ce qui est le cas de Géraldine. En revanche pour le couple Martin qui réalise de la location meublée « classique » on ne devient professionnel que si les » recettes dépassent 23 000 € à condition que ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les autres catégories de revenus d’activité (traitements et salaires, revenus en BIC, BNC et BA). - Le couple Martin doit-il payer des charges sociales? Le couple n’a pas besoin de s’inscrire à la sécurité sociale des indépendants (SSI) pour la location meublée, mais il acquittera le forfait social de 17,2% sur le résultat de l’activité de LMNP, lors du remplissage de sa 2042.