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Jadis les experts comptables nous conseillaient d’acquérir notre cabinet médical par l’intermédiaire d’une SCI à l’IR et de se le louer avec un bail de location nue. Cette habitude est héritée des entrepreneurs qui souhaitaient protéger leur patrimoine immobilier des aléas de la société d’exploitation. Si la société opérationnelle était en faillite les locaux étaient préservés, cette protection n’a pas de sens pour les médecins qui font rarement faillite.
La seconde motivation pour la création d’une SCI était de pouvoir vendre au départ à la retraite sa clientèle tout en gardant les locaux loués au successeur. Ce choix n’est plus pertinent aucun médecin actuellement n’achète de clientèle ou des parts de groupes médicaux désertés et avec des charges énormes.
Enfin une SCI n’a pas le droit de louer des locaux équipés à la vacation, elle se prive ainsi de locataires potentiels exerçant à temps partiel ou partagé.
Le seul avantage de la SCI a l’IR réside dans la simplicité de la cession des parts au successeur ou aux héritiers, il suffit qu’un avocat rédige l’acte avec des droits réduits. Cet avantage est tout à fait relatif s’ il n’y a pas de successeur.

Prenons l’exemple de Jean médecin généraliste de 30 ans qui s’installe en 2021. Il acquiert un local rénové pour 323.000 € dont 30.000€ de frais acquisition (frais notaire et agence). Il apporte 123.000 € et emprunte 200.000 €.
La totalité annuelle des charges foncières est de 5500 € /an et 4000 € d’intérêts d’emprunt ( avec un taux à 1%, ce qui n’est plus le cas depuis 2023). Le loyer annuel s’élève à 20.000€/an. Il disposait au départ de la totalité des 323.000€ mais son comptable lui conseille d’emprunter 200.000 € puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles du résultat de plus les taux étaient historiquement bas en 2021.
Il est à noter que les jeunes médecins n’ont jamais connu de taux d’intérêts élevés puisque depuis 30 ans il n’y avait plus d’inflation. Si ces jeunes installés interrogent leurs confrères qui partent à la retraite ils seront surpris de savoir que dans les années 80 on empruntait à des taux voisin de 10%.
En économie comme dans la mode vestimentaire on revoit ce qui a déjà été vu, les taux en 2023 galopent après être restés voisins de 1% pendant de longues années.
Jean envisage de créer une SCI à l’IR, il déduira des loyers qu’il se verse les charges foncières et les intérêts d’emprunt , le bilan de sa sci sera positif à hauteur de 20.000 -9.500 soit 10.500 €.
Après impôt il restera un cash flow annuel de 5544€ car il devra acquitter 47,2% d’impôts (TMI : 30% + 17,2% prélèvements sociaux) .
Le cash flow ou flux de trésorerie représente la trésorerie restante après avoir retranché du montant des loyers les charges et impôts fonciers .
Le cash flow correspond à la fraction du loyer disponible pour rembourser la fraction du prêt qui correspond au capital, les intérêts du prêt sont déjà déduits en tant que charges : 4000€.
25 années plus tard Jean aura remboursé 123.900€ avec les loyers qu’il se verse, le reste du capital de l’emprunt aura été payé par ses deniers propres.
Ces 76.100€ représentent un effort annuel non négligeable de 3044 € après impôt , soit 4870 € avant impôt. Jean aura réalisé 195 CS à 25 euros par ans et 4870 CS en 25 ans pour solder le capital de son prêt!!

Le comptable lui conseille de mettre en place une location équipée.
Dans ce paradigme Jean déduira de la redevance annuelle de 20.000 € (en location meublée on utilise le terme redevance et non loyer !)
– les frais fonciers et intérêts s’élevant à 9.500 €
– mais également un amortissement annuel 11.120€.
Au total le bilan de son activité de loueur sera nul.
Par contre le Cash- flow annuel sera de 20.000€ – 9.500 = 10.500€
25 années plus tard le cash-flow ou flux de trésorerie lui aura permis de dégager 265.000€ dont 200.000 € consacrés au remboursement de l’emprunt et 65.000 € pour enrichir son patrimoine personnel sans fiscalité. L’achat du cabinet n’a rien coûté et en plus Jean a thésaurisé 65.000 €.

Achat 323.000 Crédit 200.000 frais acquisition 23.000

• * en fait déficit reportable 620 €
• ** on admet TMI 30% et forfait social 17,2% la note est plus salée si TMI supérieur
• *** ce qui reste pour rembourser emprunt

Aux termes des 25 ans les amortissement sont épuisés il convient d’évaluer la situation et de choisir entre :
1- vente du bien mais il existe une lourde PV professionnelle à régler.
2- conserver le bien et opter pour le micro-BIC
3- ne rien changer mais on prendra en compte les contributions sociales et la fiscalité qui deviennent dissuasives.
Le choix aurait du être proposé au départ par un professionnel pour disposer d’ :

1. un montage adapté au mode d’exercice et aux aspirations
2. une optimisation de utilisation des capitaux disponibles lors de l’installation
3. une sécurité pour éviter le mini abus de droit fiscal

A RETENIR

• la LLE est le meilleur choix d’investissement pour achat de son cabinet
• prudence du fait du risque de requalification du montage
• l’exercice médical à temps partiel et la pénurie de médecins vont favoriser la LLE
• le remboursement du capital d’un bien dans une SCI à l’IR se fait principalement avec des capitaux déjà lourdement fiscalisés. Réservons cet investissement à la résidence secondaire pour les loisirs.
• ATTENTION les conseillers en gestion du patrimoine mettent toujours en avant les économies fiscales mais il faut savoir que lorsque vous diminuez un impôt vous en augmentez un autre. Jean défiscalise pendant sa carrière des loyers mais à sa retraite il sera redevable d’une forte plus-value, il aura profité de cash à son début d’installation ce qui n’est pas un mauvais choix.

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