confraternel

Jean médecin généraliste s’est installé en 1995 à l’ âge de 26 ans , avec 2 confrères dans un appartement de 180 m2 boulevard saint-germain à Paris.
Les 3 amis font l’achat en indivision.
L’appartement est divisé en 3 lots identiques et un lot en indivis.

Chacun est propriétaire de son bureau et de 1/3 du lot indivis regroupant les parties communes, salle-attente, toilettes, rangement etc…
Chaque indivisaire verse pour l’acquisition 323.000 €, dont 30.000€ de frais de notaire et agence.
Les 3 amis versent 123.000 € à partir de leurs deniers personnels et chacun contracte un crédit de 200.000€ .
La totalité annuelle des charges foncières par propriétaire est de 5500 € /an et 4000 € de charge d’intérêts d’emprunt .
La redevance annuelle versée par chacun s’élève à 20.000 €/an.
Pour éviter un mini-abus de droit fiscal, les confrères ont fait établir le montant du loyer par deux agences immobilières.
Ils disposaient au départ d’apports plus importants mais le comptable conseille d’emprunter 200.000 € les intérêts étant déductibles du résultat.

Jean crée une SCI à l’IR, il déduira des loyers qu’il se verse, les charges foncières et les intérêts d’emprunt, le bilan de sa sci sera positif à la hauteur de
20.000 – 9.500 soit 10.500 €. Après impôt il restera 5544€ car il devra acquitter 47,2% d’impôts(TMI : 30% + 17,2% prélèvements sociaux) .
25 années plus tard il aura remboursé 138.600€ avec le cash flow des loyers qu’il se verse.
Le cash flow ou flux de trésorerie est le montant disponible après avoir déduit des loyers les charges foncières autorisées, la fiscalité et les prélèvements sociaux.
Le reste du capital a dû être remboursé par ses fonds propres après impôts soit 61.400€. Ces 61.400 € représente un effort annuel non négligeable de 2456 €. Ces 2456€ proviennent de ses revenus de médecin après qu’il avoir acquitté l’impôt sur le revenu. Pour rembourser cette somme de 61.400 il faut réaliser 9824 consultations à 25 €.
Si Jean revend son cabinet au terme des 25 ans il sera soumis à la plus-value des particuliers, qui s’éteint au bout de 22 ans pour la part fiscale et de 30 ans pour la part sociale. Il s’estime heureux car son local parisien est un vaste appartement rive gauche qui a pris beaucoup de valeur et l’imposition de la PV est dérisoire.

Son deuxième confrère Pierre a fait un choix différent et a mis place une location équipée, en nom propre.
Pierre comme jean apporte 123.000€ et emprunte le reste.
Dans ce paradigme Pierre déduit de la redevance annuelle :

• les frais fonciers et intérêts de 9500 €
• mais également un amortissement annuel 11.120€.

Au total son activité de loueur sera nulle et le cash-flow annuel sera de :
20.000€-9.500= 10.500€.
25 années plus tard son flux de trésorerie totalise 262.500€ dont 200.000 € utilisés pour rembourser l’emprunt et 62.500 € qui ont enrichi son patrimoine personnel sans fiscalité.
Comme Jean il aspire à une retraite bien méritée.Il a fait lui aussi une très coquette PV très lourdement imposée car il dépend du régime de la PV des professionnels bien qu’il soit loueur de local équipé non professionnel.
Comparé à Jean, le loyer qu’il s’est versé tous les mois lui a permis de rembourser totalement le crédit de son cabinet et de capitaliser 62.500€ défiscalisé, mais il faut passer à la caisse lors de la revente et dans ce cas ce sera beaucoup plus lourd que pour Jean.
Il avait la possibilité de faire un choix proche en constituant une EURL à l’IR et bénéficier d’un meilleur traitement de la PV au moment de la revente.
Cette solution très technique ne peut être détaillée dans un article qui expose les bases de la LLE. Nos partenaires avocats sont à votre disposition à contact@confraternel.fr.

Le troisième copropriétaire Paul a choisi de créer une SCI à l’IS.
Avec Pierre il a sourit pendant 25 ans car il a déduit 11.120 € d’amortissement ce qui a créer un cash flow de 262.500 €.
A la différence de Jean , Paul ne sourit pas au moment de régler l’impôt sur la PV.
Sa part est évaluée à 600.000€, sa valeur nette comptable est de 22.000€ ( 300.000 – 278.000 d’amortissement).
La PV de Paul est de 578.000 imposée à l’IS soit environ 145.000 € et si Paul veut ressortir ce qui reste sur le compte de la société il devra acquitté la FLAT-TAX ou PFU prélèvement forfaitaire unique de 30% (PFU).
Autre mauvaise nouvelle, Pierre n’est pas pressé de partir en retraite mais les 3 collègues ont acheté le bien en indivision,
Paul ne peut financièrement racheter les parts de Jean et Pierre, l’appartement sera vendu, il devra trouver un autre local et acquitter son importante PV.
Cette situation met en exergue l’instabilité de l’indivision.

A RETENIR

• le régime de l’indivision peut s’avérer dangereux en cas d’incidents de la vie. On pallie cette difficulté en faisant établir une convention d’indivision vétilleuse par un notaire
• le choix de la structure juridique dépend de ses objectifs et anticipations, le gagnant est Jean
• le taux d’emprunt n’est pas primordial chez un médecin car les intérêts suppriment des recettes et donc des impôts.
  Un emprunt à 5% revient en fait au médecin à 1,4% et un emprunt à 1,2% coûte réellement 0,3%.