LOCATION MEUBLÉE (8/12) : FISCALITÉ

IMPOSITION DU LOUEUR MEUBLÉ

Que l’activité soit exercée de manière professionnelle ou non, qu’elle soit régulière ou occasionnelle la location meublée est soumise à l’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux et aux impôts indirects.

LA LEGISLATION CHANGE LA LOI EST DISCUTEE EN 02/24 et malheureusement tous les avantages vont diminuer

INVESTIR EN LOCATION MEUBLÉE

La location nue est lourdement fiscalisée pour un médecin en exercice, avec une taxation fonction de la tranche marginale d’imposition (12 à 45%) à laquelle s’ajoute 17,2% de forfait social, la note est salée, souvent plus de 50% conscrés à payer impôts et charges sociales.
Le succès de la location meublée est lié à une fiscalité plus favorable grâce à l’amortissement du bien. Prenons 2 exemples :
Jean médecin généraliste en ville achète un appartement neuf de 200.000€ pour en faire son cabinet qu’il se loue à lui même avec un bail nu .
Les loyers annuels représentent 12.000€ par ans auxquels on retranche 2000 € de charges soit un revenu foncier de 10000€ sur lequel il devra payer 57,2% d’impôts et charges sociales car sa tranche imposition est de 40%.
Jean va payer 5720 € par an d’impôts sur ses revenus fonciers et cela pendant toute sa carrière soit 30 ans ce qui représente une somme de 171.600€.
Au total en 30 ans Jean a payé 300.000€ de loyer sur lequel il à reversé aux impôts 171.600 €, il ne reste qu’un cash flow ou flux de trésorerie de 128.400 € pour acquérir son cabinet.

Louis un confrère de la maison médicale a acheté un appartement identique à celui de Jean
Louis loue le bien en meublé longue durée et investit 10.000 € pour meubler l’appartement conformément à la législation des meublés. Les revenus locatifs de Louis sont de 15.000€, les charges sont de 4000 €, plus importantes du fait d’une comptabilité au réel et du maintien en état du bien qui bénéficie d’un turn-over plus important . Lorsque son expert-comptable remplira sa 2031 il soustrait des 15.000 € les 4000 € de charges mais également 10.000€ d’amortissement du bien (déduction pendant 25 ans), 1000 € amortissement du mobilier (déduction pendant 10 ans). L’amortissement a complètement gommé sa fiscalité . Pour être tout à fait complet il faut aussi mentionner la possibilité de déduire les frais de notaire.
Au total si l’on compare les deux situations on constate que le flux de trésorerie de Louis est 330.000 € par rapport 128.400€ celui de de Jean .
Louis réfléchit et se demande si pour optimiser sa fiscalité il ne pourrait pas se louer l’appartement à lui-même en meublée, pour en faire son cabinet ?
Ce raisonnement est pertinent mais dans ce cas il devrait plutôt réaliser une location de local équipé qui bénéficie de certains avantages de la location meublée . La location meublée est réservée à l’habitation et la location équipée convient aux locaux professionnels. Nous développerons ce sujet dans une série d’articles consacrés à la location de locaux équipés.

IMPÔTS SUR LE REVENU

Les revenus de la location ou sous-location de locaux meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La fiscalité dépend de l’option fiscale et du caractère professionnel ou non de l’activité .
Il existe 2 régimes pour déterminer la base imposable :

1- Le régime d’imposition forfaitaire ou « micro-entreprise » ou « micro-bic »

Le régime forfaitaire consiste à appliquer un abattement sur les recettes annuelles (loyers plus prestations facturées).
Le micro-bic est le régime de plein droit pour les loueurs meublés pour des recettes inférieures 77.700 € par an en cas de location meublée classique ou de location saisonnière non classée (location qui n’est ni un gîte rural classé, ni un meublé de tourisme classé, ni une chambre d’hôtes). L’activité est assimilée à une prestations de services.Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué et 50 % des loyers sont réintégrés à l’ensemble des revenus de l’année puis imposés au barème de l’impôt selon le taux marginal d’imposition(TMI) et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Le micro-bic est le régime de plein droit pour des recettes inférieures à 188.700 € par ans pour la location d’un gîte rural classé, « meublés de tourisme classés » ou chambres d’hôtes. Ces activités sont assimilées à des activités de vente et de fourniture de logement, un abattement forfaitaire de 71 % est appliqué et 29 % des loyers sont réintégrés à l’ensemble des revenus de l’année puis imposés au barème de l’impôt selon le taux marginal d’imposition(TMI) et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Dans tous les cas l’ abattement rassemble l’ensemble des frais et charges. Les contribuables relevant du micro-BIC sont dispensés du dépôt d’une déclaration de résultats, ils portent directement sur la 2042 C PRO, le montant du chiffre d’affaire annuel .
case « 5ND » pour les locations meublées classiques et locations saisonnières « non classée »( l’abattement sera de 50%),

case « 5NG » pour les locations saisonnières classées ou chambres hôtes (car l’abattement est de 71%)

case « 5NW » si les revenus sont soumis à cotisation sociales par les organismes sociaux.
Le contribuable doit tenir un journal de recettes qui peut être consulté par l’administration fiscale.

2- Le régime d’imposition réel

Le régime du micro-bic est particulièrement simple avec des abattements notables en particulier pour les meublés touristiques classés, mais l’imposition des recettes ne peut être annulée.
Dans le régime réel on déduit des recettes annuelles l’ensemble des frais et charges supporté pour leur montant réel et les amortissements du bien et des frais d’acquisition (les frais d’acquisition peuvent être, selon le choix du déclarant, déduits en une fois
On déduit ainsi:

les charges de propriété et de gestion (amortissement, frais financiers, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt, grosses réparations)
les charges se rattachant à la location (frais d’annonces par exemple)
Contrairement aux règles applicables aux revenus fonciers, les charges déductibles ne font l’objet d’aucune liste indicative mais répondent aux conditions générales de déduction des charges en BIC. Ces charges doivent être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise et correspondre à des charges effectives.
Attention pour bénéficier de la déduction des frais acquisition il faut faire une déclaration l’année d’acquisition même si le bien n’est pas loué, sinon les frais d’acquisition sont perdus.

3 – Quand CHOISIR SON RÉGIME IMPOSITION ?

Il est possible d’opter pour le réel au début de l’activité en l’indiquant sur la déclaration d’existence P0i remise au centre de formalités des entreprises, à défaut, on optera pour le régime réel en déposant une déclaration de résultat n° 2031 (et ses annexes ) dans les délais.
En cours d’activité si l’on n’a pas opté pour le régime réel au début on pourra le faire en envoyant un courrier sur papier libre de préférence en recommandé, au service des impôts, précisant simplement que l’on souhaite être placé sous le régime réel d’imposition.
L’option doit être exercée avant la fin du moi de mai de la première année au titre de laquelle on veut être placé sous le régime réel.
L’option est valable pour au moins 2 ans et se renouvelle automatiquement et l’on peut revenir au régime micro par LR au SIE au plus tôt à l’expiration de chaque période.

4 – EXONÉRATION D’IMPÔT SUR LE REVENU

Vous êtes non imposable si vous louez ou sous-louez une partie de votre habitation principale de manière habituelle pour un montant n’excédant pas 760€ par an à des personnes n’y élisant pas domicile.
Vous ne paierez pas d’impôt non plus si vous louez ou sous-louez une partie de votre résidence principale à un locataire qui y établit sa résidence principale ou résidence temporaire pour les saisonniers, à condition que le montant de la location soit « raisonnable ». Pour être informé de ce qui est raisonnable il faut se rapprocher de son centre des impôts qui publie tous les ans des grilles.

ORGANISME DE GESTION AGRÉE (OGA)

Comme pour les médecins de ville l’OGA vérifie la cohérence de la déclaration et évitait la majoration de 15% des bénéfice de 2021 puis 10 % en 2022, cette majoration a cessé en 2023.
Par ailleurs souscrire à une OGA permet de bénéficier d’une réduction d’impôts correspondant aux 2/3 des frais de comptabilité. Cette réduction d’impôt n’est pas accordée en cas d’indivision car réservée aux personnes physiques.

FISCALITÉ DES PLUS-VALUES

La fiscalité des plus values fait l’objet d’une brève particulière, car une mauvaise anticipation peut faire perdre le bénéfice de la niche fiscale voire plus!!

CHARGES SOCIALES

Les charges sociales feront elles aussi l’objet d’une brève spécifique, comme pour la plus value elles peuvent obérer de manière significative les revenus du loueur.

TAXE FONCIÈRE

La taxe foncière est un impôt local dû tous les ans par le propriétaire du bien ou l’usufruitier du logement loué meublé, au 1er janvier de l’année. Elle est calculée en fonction de la valeur locative établie par la collectivité territoriale.

la Contribution Économique Territoriale (CET).

La CET est constituée de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE)

1- CFE

La base d’imposition de la CFE est constituée par la valeur locative des biens passibles de taxe foncière au cours de la période de référence.
Si la base d’imposition est peu élevée, elle est remplacée par une base minimum fixée en fonction des recettes. La détermination de la base minimum est réalisée par la collectivité locale dans laquelle est situé le bien.
La CFE est due l’année qui suit celle de la création de l’activité de loueur, la base d’imposition est réduite de moitié la première année, sauf si la base minimum d’imposition est retenue. La période de référence retenue pour déterminer la base d’imposition est constituée par l’exercice clos en N-2.
Cependant pour les deux années suivant création l’activité de location meublée, la base d’imposition est calculée d’après les biens passibles de taxe foncière dont le redevable a disposé au 31 décembre de la première année d’activité.
La CFE est égale au produit de la base d’imposition et du taux d’imposition adopté par chaque collectivité locale.
Quel que soit le régime d’imposition des revenus du loueur, qu’il soit professionnel ou non professionnel, la première année de location du local, il doit souscrire une déclaration initiale de CFE (déclaration n° 1447 C-SD), au plus tard le 31 décembre, auprès du service des impôts des entreprises du lieu de situation du bien. En cas de modification on remplit une déclaration n° 1447 M-SD au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, en cas de modification de la surface des locaux, de demande d’exonération, de modification d’un élément de la précédente déclaration.
Si vous louez en meublé plusieurs logements, le SIE compétent est, soit celui de votre résidence principale, soit celui de votre logement meublé produisant les revenus les plus importants.
Si vous exercez une autre activité commerciale imposable, vos déclarations de résultats sont gérées par le SIE compétent pour cette autre activité.
Les loueurs en meublé sont imposables à CFE mais on note plusieurs exceptions.
1- Exonérations générales de la CFE

si vous louez exceptionnellement une partie de votre habitation principale ou secondaire. Le caractère exceptionnel ne peut être retenu si cette location se renouvelle chaque année
si vous louez ou sous-louez une partie de votre résidence principale à une personne qui y élira son domicile à condition que le montant de la location ou de la sous-location soit raisonnable.
depuis 2019 vous bénéficiez d’une exonération de CFE si votre base d’imposition répond à la définition de base minimum (article 1647 D du CGI) et si le montant des recettes de location meublée est inférieur ou égal à 5 000 €.

2 – exonération sauf délibération des collectivités locales où sont situés les meublés :

les personnes qui donnent en location ou en sous-location meublée tout ou partie de leur habitation personnelle, à titre de «meublé de tourisme»
location ou sous-location de tout ou partie de votre habitation personnelle (résidence principale ou secondaire en dehors des périodes de location) si vous n’êtes ni dans les cas d’exonérations générales ni en meublé de tourisme.

2 – CVAE

La CVAE ne sera pas abordée dans cet article qui traite de gestion habituelle de patrimoine, en effet la CVAE est due pour un CA supérieur à 500 000 € hors taxe

TAXE HABITATION (TH)

En général la taxe d’habitation est due par l’occupant du logement au 1er janvier. Si le logement n’est pas loué, vous êtes redevable de cette taxe, sauf si vous apportez la preuve que ce logement est vide de meubles ou occupé par une autre personne. Cette précision doit être apportée au service des impôts dont dépend le bien.
En cas de location meublée d’un logement qui n’est pas sa résidence habituelle (principale ou secondaire), vous êtes imposable à la cotisation foncière des entreprises mais en revanche vous n’êtes pas redevable de la taxe d’habitation (article 1407 II du Code Général des Impôts).
Il faut apporter la preuve que vous ne disposez pas du bien en dehors des périodes de location.
Par contre vous êtes imposable à la taxe d’habitation si vos locations meublées font partie de votre habitation personnelle ce qui est le cas si vous utilisez le bien en dehors des périodes offertes à la location.
Dans les zones de revitalisation rurale, les communes peuvent exonérer de la part de TH leur revenant, les locaux meublés à titre de gîte rural, les locaux classés meublés de tourisme et les chambres d’hôtes.
En cas de location meublée classique le locataire présent au 1er janvier règle la TH puisqu’il dispose du bien toute l’année. Le propriétaire doit payer la CFE.
Les mandats de gestion accordés à une agence immobilières doivent être conclus avant le 1er janvier

REDEVANCE AUDIO-VISUELLE

La contribution à l’audiovisuel public est due pour votre résidence principale ou votre résidence secondaire si vous possédez un téléviseur ou produit assimilé.
Si vous louez votre résidence secondaire pendant l’été, et que vous l’occupez le reste de l’année tout en disposant d’un téléviseur dans chaque résidence (principale et secondaire), vous n’acquitterez qu’une seule contribution
Par contre si vous possédez des locaux uniquement dédiés à la location saisonnière équipés d’un téléviseur et si le locataire n’est pas redevable de la taxe d’habitation pour ce local, vous êtes redevables de la contribution à l’audiovisuel public en déposant une déclaration 3310 A accompagnée du règlement.

TAXE DE SÉJOUR (TS)

Le bailleur doit faire payer au locataire puis reverser à la commune la taxe de séjour lorsque celle-ci a été instaurée dans la commune.
La commune choisi entre
– une taxe forfaitaire (le propriétaire indique à la mairie la capacité d’accueil de son logement et les périodes de location)
– et une taxe au réel qui dépend de la durée des séjours et du nombre de vacanciers dans le logement.
Le conseil municipal définit le montant de la taxe de séjour selon le barème de tarification défini par l’article L2333-30 du Code général des collectivités territoriales.
Il faut se rapprocher de la mairie pour connaître les procédures en vigueur.

MONTANT DE LA TS

Pour connaître le montant de la taxe de séjour dans votre commune, on consultera le site taxesejour.impots.gouv.fr, le montant est ajusté chaque année.

QUI PAIE LA TS ?

Les propriétaires doivent verser la taxe de séjour à la commune, qu’elle soit au forfait ou au réel. Le conseil municipal fixe la période de perception par délibération.
Toutes les plateformes collaboratives doivent être habilitées par les propriétaires à percevoir l’impôt et à le reverser aux communes.

A quoi sert la taxe de séjour ?

La taxe de séjour perçue par les communes doit être utilisée pour financer des actions ayant pour but d’augmenter la fréquentation touristique.

EXONÉRATION DE TS :

lorsque la taxe de séjour est calculée au réel sont exonérés :

les mineurs (- de 18 ans)
les personnes relogées dans l’urgence ou de manière temporaire
les employés de la commune ayant un contrat de travail saisonnier
les occupants de locaux gérés par des associations et qui bénéficient d’un loyer avantageux (le seuil est déterminé par le conseil municipal)

TVA

La location meublée n’est pas soumise à la TVA sauf cas particuliers .
Le propriétaire doit facturer de la TVA en cas recettes supérieures à 152.000 € ou si le loueur fournit au moins trois des prestations para-hôtelières suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier du logement, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.
Si vous louez un local professionnel aménagé, vous devez soumettre ces loyers à TVA si vous dépassez le seuil de la franchise en base.
Si vos locations sont soumises à TVA, vous devez obligatoirement déclarer vos loyers et le résultat qui en découle suivant l’un des régimes réels d’imposition en BIC.

A RETENIR:

Dans tous les cas

La législation évolue régulièrement, il faut vérifier les dates de parution des articles que vous consultez sur internet et privilégier les information du site des impôts
il est indispensable de faire réaliser des simulations en fonction du projet d’investissement en tenant compte du type de bien de sa localisation et de la durée de détention prévisible
ces simulations doivent être réalisées par un expert comptable familier de ce type d’investissement, ce n’est pas forcément celui qui s’occupe de l’activité professionnelle médicale

Dans cet article

Si vous louez un meublé classique ou un bien en location saisonnière non classée, vous relevez du régime réel soit automatiquement si les recettes dépassent 72.600 €, soit sur option si les recettes sont inférieurs à 72.600 €. Cette option est souvent las plus intéressante fiscalement.
Si vous louez un gîte rural classé « meublé de tourisme », une location classée « meublé de tourisme » ou une chambre d’hôtes, vous relevez du régime réel soit automatiquement si vos recettes dépassent 176.200 € soit sur option si les recettes sont inférieures à 176.200 €.
Chaque année avant le 2 février il est possible d’opter pour un régime supérieur de celui dont on dépend. La première année l’option peut s’exercer jusqu’au dépôt de la déclaration de revenu.
Avant d’opter pour un régime il faut établir des calculs prévisionnels d’activité, pour évaluer l’intérêt de passer au réel, régime plus complexe que le régime forfaitaire. Il faut anticiper les reventes et les éventuelles plus-values.
En cas de régime réel il faut remplir une déclaration professionnelle n° 2031-SD beaucoup plus complexe que le microbic, un expert comptable est nécessaire.
conclure des mandats de gestion avant le premier janvier si l’on veut prouver que le bien est exclusivement dédié à la location

CAS PRATIQUES

Vous louez votre résidence secondaire sur la côte d’azur en location saisonnière classique. Vous recevez en 2021 12.000 € de recettes et vous adhérez au microbic., vous êtes considéré comme LMNP , vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur les recettes.
Vous ajouterez à vos revenus 6000 € et paierez en plus 17,2% de charges sociales sur les 6000 €.
Vous êtes dans la même situation que précédemment mais vous avez fait classé votre bien, l’abattement sera de 71%, car il s’agit d’une location saisonnière classée.

confraternel