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La SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ne peut héberger des biens exploités avec des baux de locaux meublés ou équipés.
Cette interdiction découle de l’impossibilité pour les SCI à l’IR d’exercer une activité fiscalement commerciale comme la location meublée ou la location de locaux équipés.
Pour être tout à fait complet
– le fisc tolère 10% de recettes en location meublée dans une SCI à l’IR mais soyez prudent car le dépassement du seuil entraîne l’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui n’est jamais une bonne nouvelle si ce passage n’était pas anticipé.
– la location de locaux équipés est une activité civile mais décrétée commerciale par le CGI et dépendant des BIC.

POURQUOI UNE SARL DE FAMILLE

La location meublée ou la location de locaux équipés permettent d’annuler la fiscalité des loyers en déduisant en plus des charges foncières, l’amortissement du bien et les frais d’acquisition. Ces activités peuvent être exercées en nom propre ou en société commerciale.
Une SARL classique à l’impôt sur les sociétés (IS), peut réaliser de la location meublée (LM) ou location de locaux équipés(LLE) mais cette société acquittera l’impôt sur les sociétés (IS) et si les actionnaires décident de verser des dividendes ceux-ci supporteront en plus la flat-tax de 30% (12,8% impôts et 17,2% de forfait social) ou en français le prélèvement forfaitaire unique (PFU).
A cette double imposition on ajoutera une plus value professionnelle lors de la revente.
A l’inverse la SARL de famille à l’IR est transparente fiscalement comme une SCI à l’IR , subira une seule imposition et sous certaines conditions sera soumise au régime de la PV des particuliers.

DÉFINITION

Comme son nom l’indique, il s’agit d’une SARL classique mais les associés sont membres en ligne directe d’une même famille.
Ce lien familiale doit être direct et au maximum de deuxième degrés.
Ce peut-être un père ou une mère avec ses enfants, ou un père ou une mère avec ses enfants et les conjoints mariés de ses enfants.
A ce propos il convient d’être prudent, en cas de divorce le conjoint d’un enfant ne peut rester dans la SARL de famille sinon celle-ci sera immédiatement requalifiée en SARL classique à l’IS avec sa double imposition.
Même punition si les 2 associés sont mariés et divorcent.
Pas de SARL de famille entre deux concubins, ou entre des frères et sœurs et leurs enfants.
La SARL de famille doit exercer exclusivement une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole.
Par exemple la location nue qui bénéficie du régime foncier est interdite sinon passage automatique à l’IS
L’option d’imposition à l’IR peut-être signifiée à la création de la SARL de famille ou lors de la transformation d’une société en SARL de famille.
Dans ce dernier cas il est recommander de faire appel à un avocat fiscaliste car ce choix est rarement judicieux.
Si la SARL de famille opte pour l’IS ce choix est irrévocable.

AVANTAGES

1- Une SARL de famille peut opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes pour éviter l’impôt sur les sociétés. Ce choix est illimité dans le temps.Tous les actionnaires doivent soutenir cette proposition pour que la SARL de famille bénéficie de la transparence fiscale avec l’imposition à l’IR .
Grâce à la transparence chaque actionnaire recevra un pourcentage du résultat de la société proportionnellement à ses parts et ce versement sera soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux en fonction de la situation de chaque actionnaire.
Tout se passe comme si il n’y avait pas de société c’est la raison pour laquelle on qualifie cette société de translucide ou transparente.

2- la SARL de famille permet d’éviter l’indivision structure très simple mais non pérenne car un indivisaire peut à tout moment demander la dissolution de l’indivision. L’indivision peut cependant être sécurisée par un pacte d’indivision rédigé par un notaire.

3- la SARL de famille peut-être un outil permettant d’optimiser la transmission de biens immobiliers.

4-la SARL de famille peut éviter la plus-value professionnelle. En cas de vente d’un ou des logements loués meublés appartenant à la SARL de famille, les associés LMNP vont bénéficier du régime fiscal de la plus-value des particuliers, régime beaucoup plus favorable que celui des professionnels.
Dans une SARL classique ou SCI à l’IS, ce serait le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquerait.
Rappelons qu’un LM associé de la SARL de famille deviendra professionnel si la somme des loyers perçus est supérieure à 23.000€ et supérieure à la moitié de ses revenus. Les loyers perçus concernés sont ceux provenant de ses parts de SCI familiale et tous autres biens loués en meublé.
Si l’actionnaire est loueur meublé professionnel (LMP) il sera soumis à la PV des professionnels. Dans une SARL de famille certains associés peuvent être LMP et d’autres LMNP.

5- La SARL de famille permet d’acheter un bien à plusieurs comme dans le cadre d’une SCI, ce qui permet à la banque de bénéficier des garanties de chaque actionnaire.

Inconvénients :
1-anticiper les évènements de la vie qui modifient les liens familiaux entre les associés comme le divorce, les décès.
En cas de divorce un actionnaire qui n’a plus de lien avec la famille doit céder ses parts aux membres de la famille sinon la SARL sera soumise automatiquement à l’IS. Il est important d’être conseillé au et suivi étroitement par un professionnel familier de ce type de montage pour éviter les requalifications fiscales exorbitantes.

2- En cas de transmission de parts sociales, il n’y a pas de remise en cause de la TVA éventuelle, pas de modification du bilan, pas de perte des amortissements en report, par contre il n’est pas possible de faire un nouveau plan d’amortissement.
Bien souvent les parents décident de donner la nue-propriété de tout ou partie de leurs parts sociales à leurs enfants. Avec ce démembrement, ils conservent les bénéfices en tant qu’usufruitiers et à leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts.

3- Les actionnaires d’une SARL de famille ne peuvent bénéficier du micro-bic, régime réservé aux personnes physiques.
Le micro-bic est rarement le régime le plus favorable au début de l’exploitation d’un bien mais il devient intéressant lorsque les amortissement ont été consommés en totalité. Rappelons sa simplicité pas de comptable pas de 2031 il suffit d’inscrire ses recettes sur la 2042 PRO en choisissant quand même la bonne case!!.

4- La SARL de famille permet d’acheter un bien à plusieurs comme dans le cadre d’une SCI.
Même si la banque bénéficie en théorie de la garantie de chaque actionnaire, en cas de problème les actionnaires sont solidaires seulement à hauteur du capital, il est fort probable que la banque demandera des garanties supplémentaires en cas de prêt. Rappelons que dans une sci les actionnaires sont solidaires de la totalité des dettes.

5- Le gérant majoritaire de la SARL de famille est soumis à la sécurité sociale des indépendants (SSI).
Si cette situation est rencontrée il faut oublier la SARL de famille car ce choix ne sera jamais judicieux.
Attention aux part du conjoint qui peuvent le faire devenir majoritaire!.
6- la SARL de famille bénéficie de la législation des société régime stable dans le temps. Depuis 2023 le régime du LM est dépecé progressivement et devient très technique surtout depuis la modification des seuils du micro-bic.

Conclusion.
La SARL de famille est une usine à gaz qui ne convient pas à tous les profils.
Il faut impérativement envisager ce montage avec un avocat fiscaliste familier de ce type de société seulement dans des cas très précis avec des objectifs patrimoniaux parfaitement définis.
Souvent après avoir étudié le patrimoine familial et réalisé des simulations, le professionnel honnête vous dissuadera d’avoir recours à la création SARL de famille, même si celle ci à la côte dans les réseaux sociaux et sur les sites internet, cette popularité est-elle un gage de qualité?
En cas de location de locaux équipés on doit rester en dessous de la limite de franchise de TVA.
Il est fondamental d’anticiper tous les évènements susceptibles de remettre en cause l’option fiscale et d’apporter beaucoup de soin à la rédaction des statuts.
Ne perdez jamais de vue qu’un montage compliqué peu usité attire l’investisseur non averti comme si il découvrait le Graal. La réalité est tout autre un montage peut fréquent est souvent un mauvais montage.
Cette réflexion ne s’adresse pas à la LLE qui est une excellente et classique opportunité mais qui est limitée par le montant maximum pour la franchise de TVA.

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